La réussite d'un investissement immobilier dépend avant tout de sa rentabilité, un indicateur clef qui permet d'évaluer les revenus issus de l'opération. Le rendement d'un investissement locatif est calculé sur la base du prix du bien et du montant du loyer escompté, après avoir intégré deux paramètres majeurs : les charges et la fiscalité. Qui de l'appartement, du garage, du parking, de la cave ou des murs commerciaux garantissent la meilleure rentabilité ?

Appartements à rendement variable

La majorité des particuliers qui réalisent leur premier investissement immobilier optent naturellement pour l'appartement. Le prix du bien varie selon son emplacement, le critère fondamental pour optimiser le rendement futur et valoriser le logement : être situé sur un marché porteur où la demande locative est forte pour limiter les vacances locatives. Le dispositif Pinel est une bonne stratégie d'investissement pour l'achat d'un logement neuf : il permet de réduire jusqu'à 21% du prix d'acquisition contre un engagement locatif de 12 ans. La rentabilité nette d'un investissement immobilier résidentiel varie entre 2% et 7%.

Le studio est la surface la plus rentable car il présente le double avantage d'être plus abordable à l'achat et plus facile à louer, à une population d'étudiants le plus souvent. L'inconvénient est le changement fréquent de locataires qui induit un risque de vacance locative et de dégradations du logement. La remise en état plus fréquente va peser sur le rendement locatif. 

L'appartement 2-pièces est un des meilleurs compromis : il se loue plus longtemps qu'un studio, le plus souvent à des couples, les risques d'impayés sont moindres, puisque le loyer est supporté par 2 personnes. Dans le neuf, les 2 et 3-pièces s'adaptent parfaitement aux investissements en loi Pinel.

Le grand appartement ou la maison est un type de bien moins rentable que les petites surfaces, mais le taux de vacance est faible car la durée de location est plus longue. Les locataires s'approprient le logement, en prennent soin, ce qui diminue les frais d'entretien pour le propriétaire.

Parkings et garages : petit investissement, grande rentabilité

Les parkings et les garages constituent des investissements accessibles nécessitant peu d'entretien. Pour quelques milliers d'euros, il est possible d'acquérir un parking, prix qui peut monter jusqu'à 30 000€ à Paris où la demande excède l'offre. Le rendement moyen se situe entre 5% et 10%. Là encore, l'emplacement est déterminant : le garage ou le parking doit être situé dans une zone où la circulation est dense et le stationnement difficile.

Caves ou entrepôts : rares et très rentables

On n'y pense pas d'emblée mais investir dans des lieux de stockage pour particuliers ou commerçants s'avère très judicieux : pas d'entretien ou peu, une demande importante et une rentabilité élevée (jusqu'à 14% pour une cave à Paris). Plusieurs critères sont à vérifier : parties communes en bon état, quartier sécurisé, ascenseur, sol en béton, présence d’un éclairage.

L'avantage de l'investissement dans un entrepôt est le fait qu'il est possible de faire payer au locataire un certain nombre de frais et de charges, ce qui n'est pas le cas d'un bien d'habitation avec un bail : taxe foncière, frais de gestion, travaux d'aménagement. Le problème est le risque élevé de vacances : il faut en moyenne 6 mois avant de retrouver un nouveau locataire. A moins de louer au mètre carré à plusieurs locataires.

Murs commerciaux : bon rendement, mais chers 

Les murs de commerce offrent de bien meilleurs rendements que l'investissement locatif résidentiel. L'avènement du e-commerce n'a pas mis un terme à l'engouement des consommateurs pour le commerce de proximité. L'opération reste néanmoins assez confidentielle auprès du grand public, car le prix d'achat est plus élevé que celui d'un logement de même surface. Les locaux commerciaux peuvent générer entre 4% et 10% de rendement annuel. L'investissement est sécurisé : le commerçant met un point d'honneur à payer son loyer pour ne pas mettre en péril la valeur de son fonds de commerce ; le bail commercial est conclu pour 9 ans. Il faut en revanche garder en tête que la perspective de plus-value à la sortie est généralement moins importante que pour un logement : la valeur des murs dépend du loyer potentiel, non du prix du mètre carré. 

La consultation d’un spécialiste en fiscalité est primordiale pour être sûr d’optimiser au maximum les revenus nets.