Dans un contexte économique difficile, les Français ont le réflexe prudent d'épargner en plaçant leur argent sur des livrets ou sur des contrats d'assurance vie. Investir dans la pierre est depuis toujours un moyen de sécuriser son épargne et de se constituer un patrimoine. Investir signifie emprunter et en période incertaine comme aujourd'hui, s'engager financièrement sur le long terme semble être pour beaucoup une aventure hasardeuse. Au début de l'année 2009, le gouvernement a voulu soutenir le marché immobilier et le secteur de la construction en incitant fiscalement les acquéreurs en immobilier locatif. Le dispositif Scellier a permis de soutenir réellement le marché et éviter l'effondrement annoncé. La loi Bouvard Censi propose aussi un avantage fiscal intéressant en louant dans des logements résidentiels avec services. Retour sur ces deux types d'investissements immobiliers.

Loi Scellier

En 2009, le succès de la loi Scellier s'est affichée ouvertement : 98% des investisseurs en province en immobilier locatif neuf ont choisi ce dispositif. L'avantage fiscal explique ce succès : une réduction d'impôt de 25% du prix d'achat du bien dans la limite de 300 000€ à condition de louer sur un minimum de 9 ans. L'économie d'impôt se chiffre à 8 333€ par an soit un total de 75 000€ sur 9 années. La rentabilité peut approcher jusqu'à 7% compte tenu de cet avantage fiscal.

Comme pour tout investissement locatif, le choix du bien est déterminant au-delà de l'intérêt fiscal. Il convient de privilégier un logement bien situé avec un fort potentiel locatif. Si au bout d'un an, l'investisseur n'a pas trouvé de locataire, il perd son avantage fiscal ou est contraint de louer en-dessous de ses estimations pour le conserver. Il faut aussi garder en perspective la revente ultérieure du bien pour réaliser un plus-value.

Attention : le législateur durcit le dispositif en y ajoutant des contraintes environnementales. Les logements non conformes aux normes BBC verront leur taux de réduction d'impôt passé de 25% en 2010 à 15% en 2011 et 10% en 2012. Seuls les bâtiments répondant aux critères de construction en faveur des économies d'énergie sont éligibles au taux de réduction d'impôt de 25% en 2010 et 2011 (20% en 2012).

Loi Bouvard Censi ou LMNP Scellier

Est concerné le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Le principe pour être éligible à une réduction d'impôt est d'investir dans une résidence neuve meublée : résidence de tourisme, résidence pour étudiants, ou pour personnes âgées et handicapées. Ce type de résidence doit proposer un minimum de 3 services ou prestations hôtelières entre le nettoyage, le petit-déjeuner, la fourniture de linge de maison ou la réception des clients. L'avantage fiscal permet une réduction d'impôt de 25% du montant de l'investissement comme pour le Scellier et l'investisseur récupère en outre la TVA de 19,6%. L'économie d'impôt réalisée peut être égale à 44,6% du prix d'achat du bien. Le dispositif autorise l'investisseur à amortir une partie du prix du bien, environ 3% par an. L'atout majeur réside dans la paiement des loyers garanti par le bail commercial qui lie l'investisseur et le gestionnaire sur 9 ans. L'investissement peut être modéré, entre 80 000€ et 130 000€, moins conséquent qu'en dispositif Scellier. L'autre avantage par rapport au Scellier est la tranquilité de gestion : pas de locataire à chercher pour l'investisseur, la société de gestion s'en occupe et garantit à la signature du bail le revenu locatif. Pour les résidences médicalisées et les résidences pour étudiants, la rentabilité tourne autour de 4% à 4,5%.

L'important est de bien choisir son gestionnaire et de privilégier celui qui dispose d'une gamme étendue de biens. Il faut se méfier d'une rentabilité annoncée trop élevée qui serait supérieure au marché. Attention aux résidences de tourisme mal gérées qui ont poussé comme des champignons ces dernières années : mieux vaut donner la préférence aux résidences médicalisées ou aux résidences d'étudiants. La demande est toujours là pour ce type de location.