On a beaucoup évoqué le dispositif Scellier en 2009, car il a en partie soutenu le secteur immobilier et lui a permis de ne pas sombrer. Cette loi destinée aux investisseurs en logements neufs a été largement encensée dans la presse et les avantages fiscaux qu'elle procure sont particulièrement intéressants, mais conditionnés à une location obligatoire dès la première année d'acquisition sur une durée de 9 ans. L'investissement en immobilier d'entreprise, nettement moins connu du grand public, présente de nombreux avantages et n'est pas plus risqué que l'immobilier d'habitation, à condition d'être bien conseillé par des professionnels.

Faut-il choisir de préférence d'investir en immobilier d'habitation ou en immobilier d'entreprise ?

L'investissement en habitation est, semble-t-il, mieux connu et surtout, il a reçu un grand coup de projecteur grâce à la loi Scellier mise en place en début 2009. Une défiscalisation à hauteur de 25% du prix d'achat du bien en 2010, qui va être maintenue en 2011 et 2012 sous condition d'avoir investi en logement BBC (bâtiment basse consommation) et une obligation de location sur une durée minimale de 9 ans qui doit prendre effet dans les 12 mois suivants l'acquisition ou l'achèvement du logement. Voilà pour le Scellier classique. Le dispositif s'enrichit en Scellier social qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôts jusqu'à 37%, soit 2% par année supplémentaire au-delà des 9 premières années sur 6 ans. L'avantage fiscal est conditionné à un plafond de loyer.

Quel que soit l'investissement, sa valeur et son rendement dépendront de l'emplacement et de la cible que vous aurez choisis : studio pour étudiants, appartement pour jeunes couples, ciblez bien le locataire potentiel de votre logement et surtout ne perdez pas de vue l'attractivité du lieu où il se trouve, car de là dépendront les potentialités réelles d'une location rentable. Quelle est l'activité économique de la zone, sa desserve commerciale, ses moyens de transport, quelles sont les projets de développement ? Autant de questions primordiales qu'il convient de ne pas contourner. Un critère important également : la zone est-elle surchargée ? S'il y a trop de biens offerts en location, mieux vaut se détourner pour changer de projet, on se souvient que la loi Robien avait provoqué certains abus de promoteurs peu scrupuleux.

L'investissement locatif semble plus simple au yeux d'un investisseur lambda, le gouvernement poussant ce type de placement compte tenu d'une offre en-deçà de la demande potentielle. Aides fiscales, possibilité de gestion en direct, souplesse quant au choix du locataire qui peut être un descendant ou ascendant dans certains cadres, l'investissement en immobilier d'habitation possède une couverture promotionnelle que n'a pas l'immobilier d'entreprise. Mais les publicités omettent de dire que le risque existe bien quand le locataire tarde à se montrer et que vous devez réduire le montant du loyer pour attirer le chaland. Les charges non récupérables viennent émousser la rentabilité déjà plutôt faible et certains types de logement comme les petites surfaces ont l'inconvénient d'avoir des frais de gestion élevés.

L'immobilier d'entreprise ne présente pas les inconvénients de l'immobilier d'habitation. Par rapport aux logements qui rapportent entre 4% et 6%, les locaux commerciaux ont l'avantage de présenter un rendement locatif brut généralement supérieur de 2% à 3%, et surtout la durée des baux qui court sur 9 ou 12 ans permet de réduire les coûts de gestion, quand il suffit à un locataire de donner un préavis de 3 mois pour quitter le logement. En cas d'impayés, le dispositif légal est plutôt en faveur du loueur à l'inverse de l'habitation, et les recours sont plus facilement mis en route. Quant au choix entre le neuf et l'ancien, l'immobilier neuf sera plus favorisé sur le plan fiscal, mais il demeure plus cher à l'achat et les charges de fonctionnement généralement plus élevées que dans l'ancien. Le choix dans l'ancien est plus vaste, on sait ce qu'on achète, mais il implique à court ou moyen terme des gros travaux d'entretien. L'avantage majeur du neuf se situe au niveau des droits et frais de mutation qui sont d'environ 2% contre 6% à 7% dans l'ancien. L'important est de prendre conseil auprès de professionnels (agents immobiliers, courtiers) pour s'assurer de la pertinence de la zone (chalandise pour un local commercial par exemple), et quand le choix est fait, mieux vaut confier la gestion du bail commercial à un avocat spécialisé. On peut investir dans une gamme particulièrement large : magasins, local commercial, parking, locations saisonnières, terres agricoles, ou encore local équipé.