L'année immobilière 2009 aura été l'année du dispositif Scellier. Il aura permis de soutenir le marché en représentant les deux tiers des achats dans le neuf soit quelque 65 000 logements. Mais victime de son succès et surtout perfectible, le Scellier a montré ses limites quand l'investissement est mal conseillé. Le secrétaire d'Etat au Logement Benoist Apparu a donc décidé de modifier les plafonds de loyers imposés par zone pour être en accord avec la réalité des marchés, et éviter certaines dérives de rentabilité trompeuse.

En accordant un avantage fiscal à hauteur de 25% du prix du bien (37% pour le Scellier social), le gouvernement ne s'attendait sans doute pas à un tel engouement pour le dispositif scellier. L'économie d'impôt sur 9 ans, qui représente la durée minimum de l'engagement de l'investisseur à louer son logement, peut aller jusqu'à 75 000€. Instauré en début d'année 2009 pour booster les secteurs de l'immobilier et de la construction fortement touchés par la crise économique, le Scellier va subir quelques modifications à l'aube de 2011, en premier lieu un "verdissement" du taux de réduction d'impôt : seuls les bâtiments BBC répondant à des critères précis de respect de l'environnement seront éligibles au taux de 25%, les autres subiront une décote avec seulement 15% de réduction accordée. Impossible de passer au travers du Grenelle 2 et de la politique de développement durable désormais irréversible.

Comme tout nouveau dispositif, le temps de rodage a montré ses faiblesses qui se sont traduites en l'occurrence par certains abus venant de promoteurs peu scrupuleux : avec des promesses de rentabilité irréalistes pour attirer le chaland, un certain nombre de logements s'est retrouvé vacant avec des loyers en totale inadéquation avec le marché local. Or pour bénéficier des avantages du Scellier, l'investisseur doit obligatoirement louer son logement dans l'année qui suit l'achat. Cette situation s'est essentiellement vérifiée dans les zones où la demande locative était inférieure à l'offre. Les professionnels estiment par ailleurs que dans 80% des cas les loyers du marché sont inférieurs aux plafonds du Scellier.

Le secrétaire d'Etat au Logement vient recadrer le Scellier pour donner aux investisseurs une meilleure visibilité et rendre au dispositif sa force initiale. Les plafonds des loyers sont révisés pour toutes les zones, A, B1 et B2. Dans la zone A (Paris, Petite Couronne et Grande Couronne), il a été constaté de fortes disparités entre les niveaux de loyers du marché qui peuvent aller du simple au double. Un nouveau découpage aura lieu pour mettre en place deux zones, Paris et une partie de la Petite Couronne qui conserveront leurs plafonds actuels et la reste de la zone A dont le plafond sera abaissé d'environ 26% pour intégrer les réalités du marché. Les zones B1 et B2 voient leurs plafonds réajustés de -14%. Quant aux communes faisant partie de la zone C (zone rurale) jusque là exclue du dispositif, elles pourront demander l'agrément. La baisse des plafonds des loyers entrera en vigueur pour les actes de vente signés à partir du 1er janvier 2011 et pour les dépôts de permis de construire à compter de cette date.