Déjà en perte de vitesse au cours du troisième trimestre 2011, le marché immobilier a bénéficié d'un effet d'aubaine avec le rabotage des aides fiscales attendu pour 2012. Les acquéreurs potentiels ont précipité leurs projets pour profiter des dernières semaines avant le recentrage du PTZ+ sur le neuf, le durcissement du Scellier et la nouvelle fiscalité des plus-values immobilières. Un recadrage qui n'a pas tardé à montrer ses effets : la production de crédits immobiliers recule de 26% en janvier, un repli spectaculaire selon les analystes. Partout dans le pays, les transactions refluent avec des corrections de prix variables selon les régions. Même les grandes agglomérations à quelques rares exceptions subissent le contre-coup de l'augmentation des taux de crédit - jusque là pourtant modérée - et la perte des aides à l'habitat. Paris n'est pas épargné, chose rarissime, les records égrenés tout au long de l'année 2011 n'ont plus cours, certains arrondissements affichent des replis au moins 5% (10ème arrondissement par exemple). Doit-on s'en plaindre ? L'envolée des prix estimée à 20% dans la capitale pour chacune des années 2010 et 2011 a fait craindre l'existence d'une bulle immobilière.

C'est un euphémisme de dire que le contexte est peu propice à l'achat immobilier : hausse des taux de crédit depuis plus d'un an, durcissement des conditions d'octroi par des banques chahutées par la crise de la dette et la perte du triple A, prix trop élevés et signaux économiques en berne. Vient s'ajouter un facteur politique lié à l'échéance électorale qui favorise l'attentisme. La Fnaim prévoit une contraction de l'activité entre 20% et 30% pour l'année 2012, encouragée dans sa prévision par la désolvabilisation désormais réelle des primo-accédants avec la fin du PTZ+ dans l'immobilier ancien. Sans cette aide, ce sont 300 000 foyers (chiffres de 2011) qui n'ont plus accès à la propriété.

L'attitude des banques est pointée du doigt par les promoteurs qui leur reprochent de couper le robinet du crédit à toutes les catégories d'emprunteurs même les plus solvables. Pour ces mêmes promoteurs, la réduction de l'avantage fiscal du Scellier est un autre facteur aggravant : de 22% en 2011, le cadeau fiscal tombe à 13% en 2012, limité toujours aux logements BBC. Et la fin programmée du dispositif au 31 décembre prochain inquiète tout légitiment ces professionnels qui ne voient d'autre issue que la création d'une nouvelle aide aux investisseurs locatifs. Ils anticipent d'ores et déjà un repli du nombre de transactions d'au moins 15% pour cette année.

Pourtant les prix ne baissent pas aussi vite que le volume des ventes. Dans les grandes agglomérations et dans la capitale, la pénurie de logements est toujours tangible. Les promoteurs vident leurs stocks et même si les logements médiocres et moyen de gamme dans l'ancien trouvent plus difficilement acheteurs, la demande reste supérieure à l'offre : la valeur refuge de la pierre ne se dément pas, renforcée de surcroît par la baisse des rendements d'autres produits de placement (assurance vie). Qui plus est, l'offre se trouve contractée par des vendeurs réfractaires à la réforme des plus-values. Les spécialistes anticipent une période de stagnation entre hausses et baisses des prix plutôt molles qui pourrait durer quelques années.