Le crédit immobilier est un outil de constitution de patrimoine. Dans le contexte actuel de taux bas qui favorise l'effet levier, il doit être utilisé comme un moyen de gestion pour optimiser son pouvoir d'achat.

Rien ne se ferait sans crédit

Le mot crédit est associé à un autre mot qui fait peur, dette, tous deux entourés de notions négatives. Mais malgré cette mauvaise image, rares sont ceux qui peuvent accéder à la propriété sans contracter un emprunt. Souvent perçu comme un piège à endettement, le crédit est une solution de financement utile à l'économie d'un pays ; il constitue même l'une des bases d'une économie prospère. Si le crédit n'existait pas, les dépenses seraient vite limitées à la fois par l'épargne et les revenus. Le crédit permet d'utiliser dans l'immédiat des ressources dont on ne dispose pas encore. Comment feraient les États s'ils ne pouvaient pas emprunter ? Il en est de même pour les entreprises et pour les particuliers. Le crédit huile les rouages de l'économie, permettant à chacun d'utiliser ses revenus au mieux au moment opportun.

Crédit et immobilier : jamais l'un sans l'autre

Il est un marché qui ne pourrait se développer sans le crédit : l'immobilier. Les biens immobiliers sont presque toujours financés à crédit. Dans un environnement de taux bas, l'encours des crédits augmente, entraînant en parallèle une évolution à la hausse du prix des logements. Ces deux phénomènes se renforcent d'ailleurs mutuellement. Un propriétaire vend pour réaliser une plus-value et améliorer ainsi sa solvabilité pour acheter plus grand via un emprunt bancaire. L'effet d'enrichissement des ménages accroît leur solvabilité et favorise en même temps la demande de crédit. L'augmentation du prix des logements est de surcroît une bonne chose aux yeux du prêteur, car elle atténue les risques liés au crédit. C'est une des raisons pour lesquelles les banques sont hyper concurrentielles, le crédit immobilier étant par ailleurs un produit financier d'appel qui leur permet de capter le chaland sur le long terme.

Les taux d'intérêts au plancher

Cela n'aura échappé à personne : les taux des crédits immobiliers sont historiquement bas. En mai dernier, ils ont atteint leur plancher à 1,29% hors assurance et toutes durées confondues (Observatoire Crédit Logement). Du jamais vu depuis 75 ans. Mieux que le dernier record de l'automne 2016 (1,33%). Pour le 12ème mois consécutif, les taux sont inférieurs au rythme de l'inflation, un phénomène sans précédent depuis la fin de la Seconde Guerre Mondiale. Toutes les durées étaient en baisse par rapport à avril 2019 :

• 1,02% sur 15 ans
• 1,20% sur 20 ans
• 1,42% sur 25 ans.

Ils sont aujourd'hui 4 fois moins élevés qu'au début des années 2000 et près de 10 fois moindres qu'au début des années 1990 !

Le niveau exceptionnellement bas des taux s'accompagne d'un allongement de la durée moyenne des prêts : elle a gagné 29 mois depuis le premier trimestre 2014, soit 228,3 mois. En mai dernier, 41,4% des crédits ont été accordés sur une durée supérieure ou égale à 25 ans et 71,1% l'ont été sur une durée supérieure ou égale à 20 ans. Les Français s'endettent plus longtemps et ils peuvent se le permettre grâce à la faiblesse des taux d'intérêts.

L'immobilier : une vision sur le long terme

C'est dans ce contexte de taux bas qu'il faut penser le crédit comme un outil de gestion patrimoniale. Le réflexe de celui qui veut acheter sa résidence principale est généralement de faire un crédit sur la durée la plus courte en mobilisant un apport conséquent pour se débarrasser au plus vite de sa dette. En France, la durée moyenne de détention de la résidence principale se situe entre 7 et 8 ans, tandis que la durée classique d'un crédit tourne autour de 20 ans. Un propriétaire qui veut changer de logement avant le terme du prêt dispose rarement des liquidités suffisantes pour signer la promesse de vente, sans compter que son ancienne habitation devra être elle aussi sous promesse de vente pour qu'il espère décrocher un financement pour la nouvelle. S'il a conservé son épargne lors de la première acquisition, et emprunté sur la durée la plus longue, il pourra mobiliser cette épargne et disposera d'une trésorerie plus étoffée pour pouvoir s'engager auprès du vendeur.

Le niveau actuel des taux permet d'optimiser son pouvoir d'achat en empruntant sur des durées longues (25 ans ou plus). Si vous empruntez 150 000€ sur 10 ans au taux de 0,99% (hors assurance), vous payez une mensualité de 1 358€ (dont 60€ d'assurance). Sur 25 ans, le taux grimpe à 1,58% (hors assurance), et la mensualité s'établit à 651€ (dont 60€ d'assurance). Avec le même effort de trésorerie (1 358€) sur 25 ans, vous pouvez acheter un bien immobilier d'une valeur de 300 000€ ! Certes, votre crédit vous aura coûté plus cher, mais vous aurez un bien, plus grand ou/et d'une valeur supérieure, et votre endettement n'aura pas augmenté.