Immobilier : le dispositif Malraux et l'avantage fiscal.
Investir dans la pierre est une valeur refuge, investir dans les vielles pierres peut être encore plus payant. Instaurée en 1962 et amendée en 1985 et en 2009, la loi Malraux a pour objectif la conservation du patrimoine immobilier en associant sauvegarde et mise en valeur. Il s'adresse aux propriétaires de logements anciens ayant une valeur historique ou faisant partie du patrimoine national. Quels sont les règles d'application de la loi Malraux et ses avantages fiscaux ?
Règles d'application
Le cadre de la loi Malraux se définit par la propriété d'un bien immobilier situé dans un périmètre sauvegardé qui fait l'objet de travaux de restauration. Les biens concernés sont les immeubles classés monuments historiques, ou faisant partie du patrimoine national par leur caractère historique ou artistique et situés dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou en secteur sauvegardé (notamment centre historique des villes). Pour bénéficier de l'avantage fiscal, le propriétaire doit effectuer des travaux de rénovation ou de réhabilitation conduisant à la restauration complète du bâti, et s'engager à louer le bien au titre de résidence principale sur une durée minimale de 9 ans (à un tiers ne faisant pas partie du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant). La location doit intervenir dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Tout travaux dans le cadre du dispositif Malraux fait l'objet d"une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP). La qualité du bâti est suivie par un architecte des Bâtiments de France.
Avantages fiscaux
Depuis 2009, la loi Malraux ne donne plus droit à une déduction du revenu imposable. Le dispositif a en effet évolué vers une réduction d'impôt étalée sur un à trois ans. Compte tenu de l'investissement souvent conséquent dans la plupart des cas pour rénover ce type de bâtiments, l'investissement Malraux est plutôt destiné aux personnes fortement imposées qui peuvent financer des travaux coûteux sur une période relativement courte. La réduction d'impôt s'exprime en pourcentage du montant des travaux de restauration, plafonné à 100 00€ par an.
Le taux de réduction dépend de la localisation du bien immobilier. En secteur sauvegardé (centre historique), le taux s'établit à 36% et à 27% en ZPPAUP. La réduction s'étale sur une période maximale de 3 ans après la délivrance du permis de construire, sauf en cas de fouilles archéologiques où le délai est porté à 4 ans maximum.
Si la réduction excède le montant de l'impôt dû, le solde est perdu, car il ne peut être imputable sur l'impôt des années suivantes. Il est donc primordial de calculer son impôt avant et de prévoir l'étalement des travaux dans le temps imparti (3 ans maximum), afin d'optimiser l'avantage fiscal.