Crédit immobilier : le vif succès du PTZ+.

Le PTZ+ a remplacé le PTZ en janvier 2011 pour toucher un plus grand nombre de postulants tout en accordant une place prépondérante à la performance énergétique des logements. Accordé aux primo-accédants sans condition de ressources pour l'acquisition de leur résidence principale, le PTZ+ se veut simple et lisible, et les chiffres récemment avancés pourraient en effet laisser croire que ce prêt gratuit est une aubaine pour accéder à la propriété.

Avec déjà 100 000 prêts à taux zéro nouvelle génération signés depuis début janvier, le PTZ+ semble rencontrer un certain succès, en tous cas selon l'avis du ministère du Logement. L'objectif final pour 2011 est fixé à 380 000 prêts, un curseur placé à la hauteur de l'ambition du gouvernement pour une France de propriétaires. Si le secrétaire d'Etat au Logement Benoist Apparu justifie ce visible succès par la simplicité du dispositif, ce dernier bénéficie-t-il à tous les ménages primo-accédants ?

Le PTZ+ est-il si simple ? Le PTZ ancienne formule aura vécu 15 ans. En améliorant le dispositif, le gouvernement veut redynamiser certaines régions où le marché de l'immobilier est plutôt tendu et favoriser les logements neufs peu énergivores tout en préservant les finances publiques. Si elle s'adresse à tous les primo-accédants sans condition de ressources (contrairement à l'ancienne mouture), la nouvelle offre se complexifie très nettement avec la prise en compte de nouveaux paramètres comme la norme énergétique, la zone géographique, la composition du foyer et le type d'habitat (ancien ou neuf). Le nombre de combinaisons possibles atteint 120, de quoi faire perdre son latin à plus d'un postulant. La simulation est indispensable. Le montant du prêt alloué ne peut dépasser 40% du coût total du bien ; il ressort que les logements BBC sont les vrais bénéficiaires de la réforme, d'autres n'ayant droit qu'à 5% de leur valeur par le biais du PTZ+. Paris semble dès lors une zone défavorisée étant donné l'état du parc immobilier en majorité situé en classe E, F ou G, quand il n'est pas tout simplement vétuste.

Depuis 5 mois, les conditions d'accès au crédit immobilier ont été bouleversées avec une hausse très nette des taux. Les prix des biens ont par ailleurs poursuivi leur progression malgré un ralentissement depuis quelques semaines, notamment à cause de l'évolution des taux à la hausse. L'effet sur la solvabilité des ménages est immédiat avec une détérioration plus nette pour les foyers les plus modestes. Le nouveau PTZ est donc arrivé à point nommé pour compenser l'augmentation des taux d'intérêt, compensation effective aux dires du Crédit Foncier, principal organisme distributeur du PTZ+. Pour le moment, c'est-à-dire sur le premier semestre de l'année avec la progression de 50 points de base de taux de crédit. Sur le second semestre où les analystes anticipent déjà une hausse probable de 50 points supplémentaires, le PTZ+ risque de ne pas être suffisant pour compenser l'érosion de la solvabilité des ménages primo-accédants.

Toujours selon le Crédit Foncier, le PTZ+ a permis jusque là de compenser en partie la hausse des taux de crédit et donc de renforcer la capacité d'emprunt des primo-accédants…mais aura favoriser entre temps la tentation de vendeurs à vouloir plus. Le PTZ+ facteur de hausse des prix ? Toute aide de l'Etat induit un effet pervers, en l'occurrence la trop grande gourmandise des vendeurs. Si les taux continuent leur progression, ceux-ci seront sans doute amener à réviser leurs prétentions.