Crédit immobilier : les 4 éléments qui le composent.

Impossible de passer à côté d'un crédit quand on veut faire l'acquisition d'un bien immobilier. Qu'il s'agisse d'acheter votre résidence principale ou secondaire, ou de réaliser un investissement locatif en vue de dégager des revenus supplémentaires, le prêt bancaire est incontournable de l'achat immobilier. L'engagement financier est important, puisqu'il porte sur plusieurs dizaines voire plusieurs centaines d'euros et dure plusieurs dizaines d'années. Bien choisir son crédit est donc primordial, la réussite de la démarche dépend de la négociation initiale. 4 facteurs déterminent votre crédit : le montant emprunté, la durée du prêt, le taux d'intérêt et le coût de l'assurance de prêt. Leur importance implique de ne négliger aucun aspect dans la négociation avec votre banquier. A la clef, des économies substantielles.

Le montant du crédit

Il est déterminé par le prix du bien que vous souhaitez acquérir et l'apport personnel dont vous disposez. Les banquiers accordent toujours plus d'écoute à un dossier dont l'apport personnel est important. Cela joue nettement en faveur de l'emprunteur qui fait montre d'une capacité d'épargne certaine et d'une maîtrise de ses revenus. En-dessous de 10% d'apport personnel, la négociation sera plus difficile. Le banquier doit intégrer les aides dont vous disposez, le prêt à taux zéro notamment si vous y avez droit, qui viendront diminuer d'autant le montant du prêt et l'endettement auprès de la banque.

Le taux d'intérêt

L'excellent niveau des taux est la chance des emprunteurs : à 3,40% en moyenne en septembre les taux immobiliers n'ont jamais été aussi bas depuis 60 ans. Une aubaine qu'il faut saisir sans pour autant refuser de batailler pour gagner encore quelques points. Meilleur sera votre dossier, plus intéressant sera le taux. Choisissez de préférence un taux fixe sur la durée du prêt, vous serez ainsi protéger d'une remontée inévitable des taux et de la hausse de l'inflation : sur la longueur, votre prêt vous coûtera moins cher. La solution pour décrocher le taux le plus performant : demandez les services d'un courtier qui négociera pour vous les conditions de votre crédit auprès des partenaires bancaires. Il fera jouer la concurrence et n'est rémunéré qu'un fois l'affaire conclue (commission incluse dans le coût du crédit).

La durée du crédit

Aujourd'hui un acheteur immobilier s'endette plus longtemps, car les prix des biens ont considérablement augmenté depuis 15 ans. Les logements ont vu leurs prix être multipliés par 2,5 fois, dans le même temps, les salaires n'ont augmenté que de 30%. La durée moyenne d'emprunt en 2001 s'établissait à 13 ans contre plus de 17 ans aujourd'hui.

Le coût global de votre crédit augmentera avec la durée. Tout dépendra de votre capacité à supporter les mensualités. Plus la durée est courte, moins cher vous coûtera le crédit. Votre niveau d'endettement ne doit pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels pour vous permettre de vivre décemment. Néanmoins la banque peut aller au-delà si les revenus sont importants. Réduire vos mensualités en allongeant permet de dégager une trésorerie supplémentaire, mais vous alourdissez le coût du crédit. Il est toujours possible d'effectuer des remboursements anticipés partiels si vous avez des rentrées d'argent. Cette possibilité doit figurer au contrat, car elle comporte généralement des pénalités. Là aussi la négociation avec votre banquier doit en clarifier les modalités.

L'assurance de prêt

Partie intégrante d'un crédit immobilier puisqu'elle se substitue à l'emprunteur en cas de décès/invalidité, l'assurance emprunteur a ouvert son champ d'action grâce à la loi Lagarde qui facilite la délégation d'assurance depuis septembre. Vous pouvez demander à être assuré ailleurs et ne pas être obligé de souscrire le contrat groupe de la banque. Le coût de l'assurance peut représenter jusqu'à 10% du coût global du crédit. Tout dépend des risques que prend la banque en vous accordant un prêt. Le contrat groupe n'est pas nécessairement adapté à votre situation, en comparant les offres vous pourrez économiser jusqu'à 50% sur le coût de votre assurance, avec des garanties qui correspondent à votre profil.