Crédit immobilier : les critères de la banque.
Avant de vous octroyer un crédit immobilier, votre banquier va vérifier 3 points déterminants : votre profil en tant qu'emprunteur, votre niveau de ressources et votre apport personnel. L'engagement qu'il prend avec vous sur le long terme implique une observation attentive de ces critères qui vont influer directement sur l'offre de crédit.
Votre profil en tant qu'emprunteur est constitué de plusieurs éléments. Votre comportement d'épargnant, les éventuels autres crédits en cours, vos anciens incidents de paiement (dans l'hypothèse où ils existent), les autres critères relatifs à votre situation familiale (nombre d'enfants à charge), et bien entendu votre activité professionnelle vont s'entrecroiser pour permettre au banquier d'évaluer votre santé financière. Le logement que vous souhaitez acheter est également prise en considération, sa valeur potentielle à la revente et sa valeur locative dans l'hypothèse où vous réalisez un investissement dans cet objectif. Si la banque décide que votre dossier est recevable, elle exigera la domiciliation de vos revenus chez elle, une façon de contrôler au plus près les entrées de ressources.
Vos revenus ou ressources sont au coeur du processus. Le banquier s'assurera que vous disposez de revenus stables et suffisants en vérifiant vos trois derniers bulletins de salaire, ainsi que vos dernières feuilles d'impôt. En fonction du niveau de ressources disponibles, il déduira vos charges fixes (factures des fluides, loyer, mensualisation des impôts, charges familiales, ), et les éventuelles mensualités de prêt en cours pour évaluer vos capacités à supporter un prêt immobilier. Le taux maximal d'endettement couramment défini par les banques est de 30%, c'est-à-dire que le ratio charges de remboursement du prêt/revenu mensuel ne doit pas dépasser 0,30. Les banques estiment en effet qu'au-delà de ce seuil de 30% un ménage risque de rencontrer des difficultés pour faire face aux autres dépenses courantes. Pour un faible revenu, un taux d'endettement de 30% est déjà considéré comme une charge importante. Un endettement à hauteur de 40% en revanche reste supportable pour un revenu élevé. Vous pouvez également disposer de ressources autres que votre salaire : aides personnalisées au logement, PTZ+, pensions ou loyers perçus. Si la source de revenus est aléatoire, le banquier n'en tiendra pas compte.
Dernier élément qui pèse dans la négociation : votre apport personnel. Même s'il est toujours possible d'emprunter sans apport et dans le cas de figure d'un profil idéal, l'existence d'un apport personnel signale toujours au banquier un effort d'épargne valorisant pour l'emprunteur. L'apport personnel est analysé en pourcentage du montant total du crédit. Par extension les prêts aidés, tel le PTZ+, le prêt Action Logement ou le PEL peuvent compléter l'apport.