Lorsque vous contractez un emprunt immobilier, la banque prêteuse va exiger certaines garanties pour se prémunir contre une éventuelle défaillance de votre part. En dehors de la garantie décès-invalidité apportée par l'assurance emprunteur, la banque acceptera de financer votre projet à la seule condition qu'une garantie la protège si vous n'êtes pas en mesure de faire face à vos échéances. Il existe 2 types de garanties : celles qui vendent le bien pour rembourser la dette, il s'agit de l'hypothèque et du privilège de prêteur de deniers ; ou le cautionnement par un tiers ou une société pour garantir la créance, on parle alors de caution solidaire et de caution mutuelle.

L'hypothèque

Le bien immobilier concerné par l'emprunt (ou un autre bien existant) peut être saisi et mis aux enchères pour rembourser le solde du prêt. L'hypothèque est un acte notarié qui fait l'objet d'une inscription au registre du conservateur des hypothèques (taxe de publicité foncière, égale à 0,715% du montant du prêt depuis 2006). La revente du bien avant échéance du prêt implique une mainlevée d'hypothèque, elle-même soumise à des frais (1% du montant du prêt). Au total les frais d'hypothèque représentent environ 2% du montant de l'emprunt (incluant les émoluments du notaire et le salaire du conservateur des hypothèques). La durée de l'hypothèque est égale à celle du prêt prolongée de deux années. Elle s'éteint ensuite sans frais ni formalité. Seuls les prêts conventionnés, les prêts à taux zéro et les prêts à l'accession sociale sont exonérés de la taxe de publicité foncière.

Le privilège de prêteur de deniers

Il s'agit d'une variante de l'hypothèque dans le sens où le créancier peut exiger la vente du bien en cas de défaillance de l'emprunteur. Il fait également l'objet d'un acte notarié, mais la différence réside dans l'absence de taxe de publicité foncière. En revanche en cas de revente du bien, le PPD entraîne des frais similaires à ceux de la mainlevée d'hypothèque. Le PPD est possible uniquement sur un bien existant, il ne peut donc concerner une acquisition en VEFA (vente en état futur d'achèvement). Si le bien existe, vous avez tout intérêt à privilégier le PPD.

La caution mutuelle

Moins onéreuse que l'hypothèque, la caution mutuelle fonctionne grâce à la mutualisation des risques. Chaque emprunteur contribue à un fonds commun qui sert à pallier les défaillances des emprunteurs en difficultés. Le coût de la caution se compose de la participation à ce fonds mutuel et d'une commission. La commission est définitivement acquise par l'organisme de caution, tandis que la contribution au fonds mutuel de garantie peut être restituée en partie en fin de prêt si l'emprunteur n'a eu aucun incident de paiement (taux de restitution entre 70% et 80% du montant). Le coût de la caution mutuelle dépend du montant du prêt, proportionnellement plus faible que ce dernier est important (entre 1% et 2%). Selon le montant du prêt, l'inscription en privilège de prêteur de deniers peut être moins onéreuse que la caution mutuelle, sans toutefois tenir compte du remboursement partiel du fonds mutuel en fin de prêt. Le Crédit Logement est le principal organisme de cautionnement.

La caution solidaire

Une tierce personne s'engage à rembourser votre emprunt en cas de défaillance de votre part. Cette forme de garantie est peu répandue, car les banques y sont plutôt réticentes. On ne parle pas ici d'engagement moral de la part de la personne qui se porte caution, mais d'un acte lourd de conséquences pour cette même personne.