Credit Immobilier : les nouvelles règles sur les plus-values expliquées

A partir du 1er février 2012 entrent en application les nouvelles règles fiscales sur les plus-values immobilières.

Le projet de loi de finances 2012 a très nettement durci la fiscalité des ventes immobilières et modifie la donne sur les perspectives d'investissement locatif. Le calendrier a même été avancé pour certaines mesures. Tour d'horizon des règles déjà en place et celles à venir.

La réforme concerne tous les biens immobiliers hors résidence principale dont la plus-value en cas de vente reste totalement exonérée. Les biens frappés par les nouvelles mesures fiscales sont donc : les logements locatifs, les résidences secondaires, les terrains à bâtir, et l'immobilier détenu en parts (SCI et SCPI). Pour ceux-ci, le barème d'imposition n'est pas modifié. Le calcul de la plus-value qui est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition ne change pas. Le prix de cession est réduit du montant de la TVA et des frais liés à la vente. Le prix d'acquisition qui n'est pas amendé par l'érosion monétaire est majoré de 7,5% forfaitairement ou des frais et droits pour leur montant réel lors de l'acquisition, ainsi que du montant réel des travaux s'ils n'ont pas été pris en compte dans le calcul des impôts sur le revenu. Si le vendeur ne peut justifier ces travaux, il peut appliquer une majoration forfaitaire de 15% sur le prix d'achat dès lors que la vente du logement intervient au moins 5 ans après son acquisition.

Depuis le 21 septembre dernier, l'abattement automatique de 1000€ sur toute cession est supprimé.

Le taux d'imposition reste à 19%, en revanche depuis le 1er octobre, le taux des prélèvements sociaux a été augmenté pour passer de 12,3% à 13,5%. La taxation globale des plus-values immobilières s'établit ainsi à 32,5%.

A compter du 1er février 2012, se met en place une nouvelle grille pour l'abattement. Exit le taux de 10% appliqué au-delà de la cinquième année qui aboutissait à l'exonération totale après 15 ans de détention. L'exonération ne sera intégrale qu'à partir de la trentième année par le jeu du nouveau barème : 2% entre la 6ème et la 16ème année, 4% ensuite jusqu'à la 24ème, et 8% au-delà.

Les cessions d'un montant inférieur à 15 000€ sont toujours exonérées d'impôt sur les plus-values. Pour les biens en indivision, ce seuil équivaut pour chaque indivisaire.

Il est question d'exonérer les plus-values des biens locatifs des propriétaires qui louent leur résidence principale. On appliquerait ainsi les règles identiques aux biens détenus pas les Français non-résidents, dès lors que le logement vendu est détenu depuis au moins 5 ans et que le montant de la cession est affecté à l'acquisition de la résidence principale.