Les professionnels du crédit estiment que les taux plafonnés des prêts immobiliers présentent un risque d'exclusion des profils à risque et réclament des pouvoirs publics une réforme du dispositif des seuils de l'usure.

Taux d'usure des crédits immobiliers au plus bas

La Banque de France fixe chaque trimestre les taux maximum que les organismes de crédit peuvent consentir sur chaque catégorie de financement. Le taux d'usure est calculé sur la base du taux effectif moyen (TEM) accordé par les banques le trimestre précédent, augmenté d'un tiers. Les seuils de l'usure ont été mis en place pour protéger les consommateurs des dérives éventuelles de la part des prêteurs. En cas de délit, ces derniers sont passibles d'une amende et/ou d'une peine d'emprisonnement.

Les 5 seuils observés pour les prêts immobiliers au 4ème trimestre sont les suivants :

• prêt à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans : 3,5%
• prêt à taux fixe d'une durée comprise entre 10 et 20 ans : 3,07%
• prêt à taux fixe d'une durée supérieure ou égale à 20 ans : 3,35%
• prêt à taux variable : 2,89%
• prêt-relais : 3,40%.

Les barèmes des taux nominaux commercialisés étant à leur plus bas historique depuis deux ans, il est logique que les seuils de l'usure soient eux aussi au plancher. Une situation profitable à la majorité des emprunteurs qui peuvent ainsi acquérir leur logement à des conditions sans précédent, mais qui exclut les profils atypiques.

Pourquoi réformer les taux d'usure ?

Le TEM comprend le taux nominal auquel s'ajoute les frais liés à la mise en place du crédit, à savoir les frais de garantie, les frais de dossier, les frais de courtier et l'assurance emprunteur. Celle-ci peut représenter plus de 1,50% du montant de l'emprunt chez les profils à risque. Pour les seniors et les personnes présentant un risque aggravé de santé, le taux d'usure est souvent dépassé compte tenu du coût de l'assurance. D'autres types d'emprunteurs peuvent être pénalisés : ceux qui empruntent sur de longues durées (au-delà de 20 ans) ou qui revendent pour acheter un second bien.

La Fédération Bancaire Française, suivie des courtiers, s'inquiète de ces risques d'exclusion et demande à la Banque de France de revoir l'encadrement du coût du crédit. Le courtier Cafpi constate que certains dossiers ont été refusés à cause des primes d'assurance qui ont explosé le taux d'usure. Impossible toutefois de supprimer ces plafonds, car le dispositif est conçu pour protéger les emprunteurs. Les banques peuvent en revanche agir sur le taux de l'assurance. On sait que leurs marges sur ce produit frôle les 50%, ce qui leur donne une latitude confortable pour accorder un financement tout en maintenant une couverture du risque.