Vous vous lancez dans un projet immobilier, une décision sur le long terme qui vous engage sur bien des aspects. Une fois le bien envisagé, vous devez contracter un crédit immobilier pour financer ce projet. Que vous passiez par un courtier en crédit ou directement avec la banque, vous devez préparer votre dossier et les éléments qui le composent vont déterminer la valeur de l'offre de crédit et influencer significativement le coût total de ce crédit. Quels sont ces éléments déterminants ?

La première chose à laquelle le banquier sera sensible est votre profil emprunteur. Un couple dont les deux conjoints travaillent avec un CDI et ayant moins ou autour de 40 ans constitue une image rassurante pour la banque. Le niveau des revenus est primordial, mais également le taux d'endettement qui, en contractant le prêt, doit rester inférieur à 33%. Cependant si vous disposez déjà d'un patrimoine et que vos revenus sont conséquents, la banque peut dépasser ce taux de 33%. Si vous êtes en mesure d'apporter un minimum de 10% du montant total du prêt, on vous écoutera. Sans apport personnel ou en-dessous de ces 10%, la négociation démarre sur des bases fragiles, même si certaines banques sont prêtes à financer à 100%. Que devez-vous prendre en considération dans l'apport personnel ? Tout d'abord votre épargne personnelle qui témoigne de votre capacité à épargner, puis ensuite les différentes aides gouvernementales ou/et régionales auxquelles vous pouvez avoir droit : prêt à taux zéro, plan d'épargne logement, 1% Logement, mais aussi un éventuel dispositif de défiscalisation comme le dispositif Scellier si vous investissez en locatif et le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt. La banque aura certes des réticences à prendre en compte le crédit d'impôt, car il n'est effectif que l'année qui suit l'acquisition, mais rappelez-le à votre banquier, sur le moyen et long terme cela vous permet de payer moins d'impôts.

En négociant directement avec la personne qui gère votre compte, vous mettez toutes les chances de votre côté pour être entendu ; cette personne vous connaît déjà et sait de quelle manière vous gérer votre argent avec les difficultés que cela comporte parfois. Le lien relationnel est un élément très important, s'adresser à une personne lambda qui n'a aucun recul sur votre situation est plus difficile. En faisant appel à un courtier, vous vous épargnez une négociation parfois longue durant laquelle vous vous sentez en désavantage face au banquier. Le courtier fera les démarches à votre place, il est donc nécessaire qu'il soit bien informé de votre dossier. Il ne sera rémunéré qu'une fois le prêt décroché.

Un crédit immobilier se définit par rapport à son taux effectif global (TEG), l'indicateur ultime du coût du crédit. Il prend en compte tous les frais inhérents au crédit : frais de dossier qui sont librement fixés par la banque (entre 0,4% et 1%), frais de remboursement anticipé (la banque peut très bien les supprimer), frais d'assurances décès invalidité et autres assurances (perte d'emploi). Pour l'assurance décès invalidité qui est incontournable, sachez que vous pouvez faire jouer la délégation d'assurance. La banque ne peut vous imposer son propre contrat d'assurance qui n'est pas toujours adapté à la situation de l'emprunteur. La banque a d'ailleurs obligation de vous informer des différentes possibilités d'assurance et pour un niveau de garanties égal vous pouvez profiter de la concurrence.

Signer un prêt immobilier signifie s'engager sur 15 à 20 ans, surtout si vous êtes primo-accédant. Demandez à l'organisme prêteur une simulation complète du crédit qui vous permettra de visualiser vos mensualités sur toute la durée du prêt entre capital amorti et montant des intérêts. N'hésitez pas non plus à anticiper un éventuel changement de situation qui vous permettrait soit d'augmenter vos mensualités soit au contraire de les diminuer. Il s'agirait alors de renégocier le crédit pour qu'il s'adapte à votre situation réelle.

Au-delà du crédit et de son coût, il vous faut également prendre en compte les frais de notaires qui vous devez inclure dans le coût global du crédit. Chaque transaction immobilière passe par un notaire et si les droits de mutation ou les frais sur les actes sont fixes, les honoraires du notaire sont libres donc négociables.