Le prélèvement à la source de l'impôt entre en vigueur au 1er janvier 2019. L'impôt s'adaptera ainsi aux revenus réels et non plus sur les revenus N-1. Quelle incidence cela aura-t-il dans le cadre d'une demande de crédit immobilier ? La capacité d'emprunt sera-t-elle affectée ?

Top départ pour le prélèvement à la source

Le paiement de l'impôt sur le revenu (IR) au fil de l'eau est plutôt rassurant en cas de baisse éventuelle de revenus, puisque la pression fiscale s'adaptera aux revenus réellement perçus. 60% des contribuables français sont aujourd'hui mensualisés. Le futur mode de prélèvement de l'impôt aura donc peu d'impact sur leur budget. Au lieu de payer l'impôt sur 10 mois, ils le paieront sur 12. Les autres règlent par tiers provisionnel (en février et en mai, et le solde en septembre). Avec le prélèvement à la source, plus besoin de se constituer une épargne de précaution pour payer ses impôts. Ceux-là auront dans un premier temps le sentiment d'entamer le mois avec moins d'argent, avant d'y voir tous les avantages d'être débarrassés, sans y penser mais en payant toujours autant, de la contrainte de l'impôt.

Ce choc psychologique est pourtant redouté par les professionnels de l'immobilier qui craignent pour la capacité d'endettement des ménages emprunteurs. 

Prélèvement à la source et crédit immobilier

Le prélèvement à la source est une réforme de l'impôt qui modifie uniquement la perception de l'IR, aucunement le montant redevable par chaque contribuable. Dès janvier 2019, la fiche de paie sera nette d'impôt, mais comportera toujours le montant du salaire avant impôt. La liste de pièces justificatives lors d'une demande de crédit immobilier restera celle exigée aujourd'hui, à savoir les bulletins de salaire et l'avis d'imposition. Rappelons que le prélèvement à la source n'implique pas la fin de la déclaration de revenus !

Pour évaluer la capacité d'emprunt, les banques prennent en compte l'ensemble des ressources du ménage, c'est-à-dire les revenus professionnels mais aussi les revenus annexes (placements financiers, revenus locatifs, autres). A partir de janvier 2019 comme aujourd'hui, les établissements de crédit auront accès aux informations relatives à l'IR. Les banques devront toutefois s'adapter pour ne pas pénaliser leurs clients emprunteurs.

Calcul de la capacité d'emprunt

Les acteurs du crédit, banques et courtiers, tiennent à rappeler que le prélèvement à la source n'affectera en rien la capacité d'emprunt. Actuellement, lors d'une demande de crédit immobilier, les banques tiennent compte de toutes les charges assumées par le foyer emprunteur, cela inclut les impôts dus sur l'année. Le problème est pourtant le mode de calcul de la capacité d'emprunt, car les banques déduisent rarement les impôts pour calculer les mensualités d'un prêt.

Le taux d'endettement est le rapport entre les revenus du ménage et les charges de crédit (mensualités). Il ne doit pas excéder 33%. Les ressources restantes constituent le reste à vivre, somme qui doit permettre de payer les autres charges courantes (alimentation, assurances, transport, abonnements, eau, électricité, gaz,...), mais aussi les impôts. A partir de janvier 2019, la capacité d'emprunt risque de diminuer si la banque tient compte du salaire net d'impôt et non pas du salaire imposable. Au taux de 33% communément admis, les organismes de crédit pourraient envisager de passer à 38% voire plus pour compenser les conséquences du prélèvement à la source sur la capacité d'emprunt de leurs clients.