Le prêt in fine est un prêt différent du prêt amortissable, car seuls les intérêts du prêt sont remboursés pendant sa durée. Il présente de nombreux avantages mais s'adresse essentiellement aux personnes ayant un taux d'imposition important. Quels sont les rouages de ce prêt dont l'intérêt fiscal est évident ?

Dans un crédit amortissable classique, les mensualités sont constituées de deux entités : une part du capital et une part des intérêts. Si le prêt contracté est à échéances constantes, le montant des intérêts diminue progressivement et la part de l'amortissement augmente. Les intérêts sont toujours calculés sur le capital restant dû (CRD) et se réduisent au fur et à mesure des remboursements mensuels. Le capital est ainsi remboursé au cours des mensualités.

A l'inverse, dans le cas du prêt in fine, le capital n'est remboursé qu'à échéance du prêt en une seule fois : in fine. Les intérêts du prêt sont quant à eux payés mensuellement, trimestriellement ou annuellement en fonction des termes du contrat. Les échéances du prêt sont composées des intérêts et des cotisations d'assurance décès invalidité. Le capital restant dû étant toujours le même, le montant des intérêts est le même à chaque échéance : le prêt in fine a donc un coût supérieur à celui du prêt amortissable classique. A noter que le Meilleur taux de crédit taux appliqué pour un crédit in fine est souvent plus élevé que pour un crédit amortissable classique.

Le remboursement du capital se fait donc à échéance du prêt en une seule fois. Il peut être réalisé soit grâce à la vente du bien financé par le prêt, soit grâce à l'épargne constituée sur un produit de placement financier. La banque demande en effet de garantir le remboursement total du prêt à échéance et proposera un produit d'épargne adapté qui se traduira généralement par un contrat d'assurance vie qu'elle nantira en sa faveur. L'investisseur ne pourra effectuer de rachats (de retraits) sur son contrat d'assurance vie qu'avec l'accord de la banque. En déterminant le type de placement et son rendement, la banque s'assure que l'épargne est bien prévue pour le remboursement.

Il faut pousser plus loin l'analyse pour faire ressortir les avantages que présente le prêt in fine. Ce dernier est en effet très intéressant pour les personnes fortement imposées (taux marginal d'imposition supérieur à 40%) et pour les investisseurs locatifs. Dans le cadre d'un investissement locatif, en effet, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. En contractant un prêt in fine, l'investisseur ne remboursera que les intérêts (et les frais annexes) qu'il pourra déduire du revenu de ses loyers. Ce prêt permet une déduction totale des intérêts de l'emprunt des revenus locatifs : plus le montant des intérêts déductibles est conséquent, plus l'avantage fiscal est intéressant. On peut même parfois arriver à un déficit déductible du revenu global.

Il est possible de transformer le crédit in fine en prêt amortissable au cas où la situation financière de l'emprunteur se dégraderait.