Dans le compromis de vente ou la promesse de vente qui sont des avant-contrats à la vente d'un bien immobilier, figurent des conditions suspensives appelées aussi clauses suspensives. La vente est subordonnée à la réalisation de ces conditions, il s'agit donc d'un chapitre important dans le traitement de l'affaire qui lie le vendeur et l'acheteur, et qui conduira ou non au but ultime, la vente du bien immobilier.

Les conditions suspensives décrivent précisément un ou plusieurs événements dont la survenance permettra la conclusion du contrat. Elles figurent dans l'avant-contrat pour protéger l'acheteur d'un événement indépendant de sa volonté qui viendrait empêcher l'acquisition : en ayant lieu, la vente peut se faire, en cas contraire, l'éventuel acquéreur est dégagé de ses obligations envers le vendeur et peut alors récupérer les sommes qu'il aurait déjà versées. La clause suspensive suspend l'exécution du contrat jusqu'à la survenance de l'événement prévu. Ne pas confondre clause suspensive et clause résolutoire : la condition résolutoire permet le début d'exécution du contrat mais entraîne son annulation au cas où elle se réalise.

Justement la première condition suspensive concerne l'obtention d'un prêt ; il s'agit de la seule condition suspensive obligatoire et point particulièrement important, même si cette condition n'est pas inscrite dans le document, elle est sous-entendue. L'acheteur doit tout mettre en oeuvre pour obtenir son prêt permettant de financer l'achat du bien défini dans l'avant-contrat. La vente n'est alors effective que si le prêt est obtenu. Si l'es offres de prêt ne correspondent pas aux exigences de l'acheteur et aux conditions d'endettement qu'il souhaite respecter et qui figurent dans l'avant-contrat, la clause suspensive peut jouer. L'acheteur peut décider de renoncer à cette clause, mais doit en faire la demande expresse au moyen d'une clause manuscrite sur l'avant-contrat. Cela implique que l'acheteur est parfaitement sûr du financement de l'achat immobilier et l'engage définitivement. De son côté le vendeur peut très bien refuser d'accorder la vente de son bien à un acquéreur ayant besoin d'un prêt. Précaution pour l'acheteur : celui-ci dispose d'un délai supérieur ou égal à 4 mois pour obtenir son prêt. Passé ce délai et s'il n'a pas informé le vendeur tout en ayant satisfait aux obligations de recherche, le vendeur peut demander une indemnisation pour préjudice causé par l'immobilisation en vain de son bien.

Dans le cadre d'une construction de maison, la condition suspensive concerne l'obtention du permis de construire qui doit figurer dans le compromis de vente du terrain. On comprend aisément que sans permis de construire l'acheteur ne veuille plus acquérir le terrain destiné à recevoir sa résidence principale. L'avant-contrat peut également comporter une clause suspensive liée aux travaux d'un bâtiment en voix d'acquisition et pour lequel une autorisation de changement d'usage est nécessaire. Les conditions suspensives peuvent également concerner le non-excercice de droit de préemption de la commune sur le terrain ou la bâtiment, la non-présentation de diagnostics, le non-apurement de charges de co-propriété, la non-levée des hypothèques, ou encore la non-réalisation des travaux promis par le vendeur.

On voit de plus en plus apparaître une condition suspensive dans le cadre d'une revente. L'acquéreur doit lui-même vendre son propre bien pour en acquérir un deuxième. Sans cette première vente, la seconde ne peut aller au terme et cela permet à l'acheteur de ne pas passer pas le prêt-relais, mais le délai est très cours par rapport à un crédit-relais qui généralement autorise une année pour vendre son bien.