Il arrive qu'on souhaite rembourser un prêt immobilier de manière anticipée, c'est-à-dire avant son terme, parce qu'on en a la possibilité grâce à une rentrée d'argent. La loi autorise le remboursement anticipé dans un cadre bien défini. Le crédit immobilier étant un produit financier important pour les banques, mettre fin à son crédit avant terme signifie un manque à gagner pour l'établissement bancaire. Le remboursement anticipé peut être intéressant sous certaines conditions, il convient toutefois de faire ses calculs avant pour en confirmer les avantages.

Le remboursement anticipé d'un crédit, que ce soit un crédit à la consommation ou un crédit immobilier, est autorisé par la loi (article L 311-22 du Code de la Consommation) sauf pour les contrats de location-vente et de location avec option d'achat. Dans le cas où la possibilité vous est donnée de rembourser partiellement ou totalement son crédit immobilier, il est impératif de connaître les modalités nécessaires et les calculs inhérents au remboursement anticipé. Pour décider de procéder à un remboursement anticipé, il faut vous assurer qu'en réduisant la durée du prêt initialement prévue, vous bénéficiez d'un gain intéressant sur les mensualités restant dues. Le remboursement anticipé partiel ou total entraîne inévitablement le paiement d'indemnités à l'organisme prêteur. Le contrat précise au départ les indemnités dues à titre de remboursement anticipé, et la loi en fixe les limites : les indemnités pour anticipation ne doivent pas excéder un semestre d'intérêts sur le montant du capital qui reste à rembourser, dans la limite de 3% du capital restant dû (calculé à partir du taux moyen du prêt). La loi autorise la banque à refuser les remboursements qui seraient inférieurs ou égaux à 10% du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit du solde.

Grâce à cette facilité de paiement, vous pouvez soit réduire la durée de votre prêt en remboursant les mêmes mensualités, soit diminuer le montant des indemnités remboursées tout en gardant la durée du prêt. Dans les deux cas, un nouveau calcul des intérêts sera effectué, puisqu'ils sont fixés à partir du capital restant dû. En remboursant par anticipation, vous diminuez le capital restant dû, les intérêts seront alors recalculés sur ce capital. Au moment de la négociation du prêt avec la banque, il est primordial d'envisager la possibilité d'un remboursement anticipé et de faire figurer au contrat les modalités applicables dans ce cas. Si la loi encadre les pénalités et en fixe les limites, vous pouvez parfaitement négocier les indemnités avec votre banquier au moment de la souscription.

Depuis 1999, la loi précise également plusieurs situations où le remboursement anticipé ne peut entraîner d'indemnités : dans le cas où vous vendez votre logement pour changement de lieu d'activité professionnelle et en cas de décès ou de cessation forcée d'activité de vous-même ou de votre conjoint.

Dans quels cas le remboursement s'avère avantageux pour l'emprunteur ?

Si votre taux d'intérêt est élevé, et quand la durée du prêt est importante, procéder au remboursement anticipé présente de grands avantages. Il en est de même si le taux d'inflation est faible par rapport au taux du crédit. Si vous bénéficiez de la réduction d'impôt sur les intérêts de votre prêt, veillez à penser à la perte du bénéfice accordé en anticipant le remboursement. Vous disposez d'un délai de 10 jours de réflexion pour refuser le contrat avec son nouvel échéancier à compter de la réception de l'avenant. Certaines banques autorisent des remboursements partiels sans indemnité. Ainsi la Banque Postale permet de rembourser jusqu'à 2 500€ supplémentaires chaque année à partir de la troisième année du prêt, tandis que le Crédit Agricole autorise le doublement d'une mensualité par an sans frais.

A noter que le remboursement anticipé n'est pas possible en cas de rachat de crédit.