Largement décrié en 2008 et 2009 avec la crise immobilière, le prêt relais qui permet vulgairement de faire la soudure entre la vente d'un premier bien immobilier et le projet d'achat d'un second, reprend de l'activité. Les banquiers sont moins réticents à octroyer ce type de prêt qui représente un risque certain si les hypothèses de départ sont modifiées : bien qui ne se vend pas ou à un prix inférieur au montant du prêt.

Comment réussir son prêt relais ?

Pour acheter un nouveau bien immobilier, on doit souvent vendre un premier bien. Mais cette vente coïncide rarement avec l'acquisition du nouveau logement. Le recours au crédit relais devient alors la solution pour faire face à cette situation limitée dans le temps et faire le lien entre les deux biens. Pour éviter de passer à côté de son projet, l'emprunteur doit demander un prêt servant à financer son apport en attendant de vendre son premier logement. La valeur du premier logement sert d'apport au second. Comme pour tous les crédits bancaires, la règle de la concurrence entre les établissements s'applique, mais il est souvent plus facile de l'obtenir auprès de la banque qui accordera ensuite le prêt principal à la nouvelle acquisition.

Entre la date d'achat du second bien et la vente du premier, l'emprunteur a deux crédits : le crédit principal pour l'achat du second bien et le prêt relais. L'emprunteur devra donc s'acquitter des échéances du prêt principal et rembourser les intérêts du prêt relais, le solde c'est-à-dire le capital étant dû à la vente. Le montant du crédit relais se situe dans une fourchette de 60% à 80% du montant du bien mis en vente et court sur une durée de un à deux ans maximum. Le crédit relais a pour objectif d'être remboursé avant les 2 années et dans le cas où le bien à acquérir a une valeur inférieure au bien mis en vente, l'emprunteur peut se passer de crédit principal. Il s'agit alors de prêt "sec". Mais les banques n'y trouvent pas leur compte, car il est trop onéreux pour elle.

La combinaison prêt relais jumelé à un prêt principal est beaucoup plus répandue. Le prix d'achat est dans ce cas supérieur au prix de vente. Le remboursement du crédit principal peut se faire de manière anticipée et sans pénalité grâce à la somme acquise par la vente du premier bien. Il existe alors deux formules, la franchise partielle où les intérêts et la prime d'assurance décès sont remboursés tous les mois, et la franchise totale qui permet de ne rembourser que l'assurance, le capital et les intérêts étant versés une fois la vente réalisée.

La règle pour réussir son prêt relais est de vendre au plus vite le premier bien. Etant donné que seuls les intérêts sont remboursés dans un premier temps, le capital dû ne diminue pas ; plus le bien tarde à être vendu, plus le crédit coûtera cher. L'important est de vendre son bien à un prix en adéquation avec le marché, et très souvent la banque prêteuse demandera une expertise de la valeur du bien à vendre pour prendre le maximum de garantie avec un prêt relais. Cette expertise permet à la banque de s'assurer que le bien à vendre n'a pas été surévalué et qu'il ne mettra pas trop temps à trouver preneur.

2009 avait marqué le quasi arrêt du prêt relais, les particuliers ne voulant pas prendre de risque face à un marché de l'immobilier tournant au ralenti. Les crédit relais octroyés dans un moment où la méfiance était de mise n'étaient accordés qu'à des taux relativement faibles, 60% de la valeur du bien à céder. La reprise de l'activité immobilière conforte un peu mieux les particuliers qui se tournent plus facilement vers le crédit relais, les banques freinant moins sur ce type de prêt.De meilleures conditions sont possibles aujourd'hui avec des taux autour de 80% si l'emprunteur peut présente une promesse ou un compromis de vente à la banque prêteuse.