Le e-commerce bouleverse l'économie avec une progression annuelle à deux chiffres. La vente en ligne n'a pas seulement une incidence sur la stratégie des grandes enseignes, mais aussi sur celle des investisseurs immobiliers. On mise de moins en moins sur les centres commerciaux, privilégiant les entrepôts, nouveaux temples de la consommation. L'immobilier logistique ou la nouvelle façon d'investir.

L'essor du e-commerce

Qui n'a pas entendu parler d'Amazon, le géant américain du commerce électronique qui a réalisé en 2017 près de 180 milliards de dollars de chiffres d'affaires et est valorisé en Bourse à plus de 1 000 milliards de dollars ? Amazon est devenu la plus grosse entreprise du monde, propulsant son PDG comme l'homme le plus riche de la planète. L'entreprise doit son succès à sa formidable logistique. La France compte 5 énormes entrepôts Amazon, un sixième devrait ouvrir à Brétigny-sur-Orge fin 2018. L'Europe en compte près de 50 dont une quinzaine ouverts sur la seule année 2017. Pour réduire les délais de livraison, il faut sans cesse agrandir la surface de stockage, la stratégie de ce mastodonte. L'entrepôt, le nerf de la guerre !

En 2017, près de 38 millions de Français ont acheté en ligne, dont 12 millions sur leur smartphone.

Amazon cache une multitude d'enseignes en ligne. Selon la Fevad (Fédération du e-commerce et de la vente à distance), la France compte quelque 182 000 sites marchands actifs, 5% d'entre-eux réalisant 87% du chiffre d'affaires généré par le secteur. Néanmoins, 7 sites sur 10 se déclarent rentables.

Investir dans l'immobilier logistique

Avec une croissance de près de 15% en 2017, la vente en ligne a un besoin exponentiel en logistique. Derrière une apparente immatérialité, il y a des entrepôts qui commencent à attiser la convoitise des investisseurs. La société Argan, spécialisée dans la logistique (60 entrepôts à son actif), constate une réelle progression de l'immobilier logistique grâce à l'essor du e-commerce : le secret d'un site en ligne réside dans la livraison la plus rapide, ce qui implique d'étendre le nombre de mètres carrés de stockage. On considère que le e-commerce nécessite trois fois plus d'espace de stockage que la distribution physique traditionnelle. Le parc existant en France ne correspond pas aux besoins réels, il faut construire plus grand et plus moderne. Or bâtir un entrepôt est nettement moins cher et plus rapide que construire des logements ou des bureaux. Pour ce type d'immobilier, les contraintes publiques sont moindres car il s'implante dans des espaces plus périphériques que les autres projets. 

Les utilisateurs d'entrepôts préfèrent de loin la location, passant par des promoteurs immobiliers. Les logisticiens qui possèdent leurs entrepôts sont de plus en plus nombreux à les revendre à des investisseurs immobiliers pour en devenir de simples locataires. Ce nouveau marché immobilier est animé par des investisseurs institutionnels (banques et assureurs), également par des acteurs spécialisés, les aménageurs-développeurs-investisseurs-gestionnaires de fonds immobiliers qui aménagent et gèrent des parcs logistiques fermés. Selon le cabinet Xerfi, l'immobilier logistique affiche des rendements supérieurs aux autres actifs immobiliers tertiaires et va attirer de plus en plus d'investisseurs en quête de diversification de leur portefeuille.