Entré en vigueur le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie vise à redynamiser les centres des villes moyennes en incitant les propriétaires bailleurs à rénover des logements anciens. Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôts allant jusqu'à 21% de la somme engagée. Quelles sont les conditions pour profiter du dispositif Denormandie ?

Vacance et vétusté du parc immobilier ancien

La vétusté du parc immobilier ancien a cruellement nourri l'actualité des médias en novembre dernier à l'occasion d'un sinistre meurtrier : deux immeubles du centre-ville de Marseille se sont effondrés, provoquant la mort de huit personnes. En France, il y aurait quelques 450 000 logements vétustes ou insalubres. Rien que dans la cité phocéenne on en dénombre 40 000. La réglementation doit évoluer pour accélérer l'action publique à l'encontre des propriétaires bailleurs qui maintiennent en l'état des logements indignes.

Hasard du calendrier, le gouvernement met en place une nouvelle mesure de défiscalisation immobilière : le dispositif Denormandie, du nom du ministre du Logement qui porte cette loi. Au-delà de l'aspect vétuste d'un trop grand nombre de logements, c'est au problème de vacance des appartements de centre-ville qu'ambitionne de remédier ce dispositif. 3 millions de logements seraient vacants et pour encourager les propriétaires bailleurs à les rénover, et à les louer à prix modérés, l’État met en place le dispositif Denormandie dans 222 communes retenues pour bénéficier du plan national "Action Cœur de Ville" et dans les communes signataires d'une opération de revitalisation du territoire introduite par la loi Elan. Il s'agit principalement de villes moyennes situées en zone détendue à l'exemple de Cherbourg, Compiègne, Dreux, Gap, Laval, Lorient, Mâcon, Melun, Niort, Perpignan, Poitiers, Valence, Vannes, ou encore Vienne.

Denormandie = Pinel ancien

Le dispositif Denormandie prend la place du Pinel dans l'ancien et hormis le recentrage des zones éligibles, il s'en attribue toutes les caractéristiques :

• l'investissement est limité à 300 000€
• le montant des travaux doit représenter au moins 25% de l'acquisition
• les logements sont mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans
• le bailleur doit respecter les plafonds de loyers (idem Pinel)
• le logement est occupé à titre de résidence principale
• la location à un ascendant ou un descendant est autorisée.

Sont attendus deux décrets indiquant au quartier près le secteur éligible, ainsi que les travaux pris en compte dans le cadre de la rénovation ou réhabilitation. On ne sait pas non plus si le dispositif sera conditionné ou non à une norme environnementale.

La réussite d'un investissement locatif dépend de la rentabilité, elle-même liée à la demande locative. Selon les spécialistes de l'immobilier, quelque 30 villes seraient réellement intéressantes. Sur la base de 3 indicateurs (rendement locatif, vacance, valorisation de la commune), le courtier MeilleursAgents a identifié les 20 villes présentant le plus fort potentiel : Ajaccio, Angoulême, Arpajon, Bastia, Belfort, Besançon, Boulogne-sur-Mer, Chalon-sur-Saône, Cognac, Corbeil-Essonnes, Evreux, Limoges, Marmande, Melun, Mulhouse, Sarrebourg, Sarreguemines, Saint-Michel-sur-Orge, Toul et Vesoul.