Les taux d'intérêt des crédits immobiliers sont à un niveau très bas depuis de nombreux mois. Ce contexte très favorable pour acquérir un logement ne doit pas vous empêcher d'optimiser vos conditions d'emprunt, car le taux de crédit n'est pas l'unique composante d'un financement. 

Évaluez votre capacité d'emprunt

Avant de se lancer dans la recherche du meilleur crédit, il est fondamental de faire un état des lieux de votre situation financière pour estimer votre capacité d'emprunt. Avec cette première évaluation, vous pourrez axer votre recherche de logement sur les biens correspondant à vos capacités financières. Votre capacité d'emprunt correspond à la somme que vous pouvez emprunter et est habituellement calculée sur la base d'un taux d'endettement de 33%, c'est-à-dire que la part consacrée au remboursement du ou des prêts ne doit pas excéder un tiers de vos revenus. 

En théorie, le calcul de votre capacité de remboursement disponible est le suivant :

(revenus nets x 33%) - charge d'emprunt actuelle = capacité d'emprunt

Utilisez les calculatrices en ligne. Il vous faudra ensuite ajouter le montant de l'apport personnel et déduire les frais annexes (frais d'agence, frais de notaire, commissions du courtier) pour obtenir le budget approximatif que vous pouvez consacrer à votre projet.

Comparez les taux

On emprunte aujourd'hui en moyenne autour de 1,60% sur 20 ans (hors assurance), soit une vingtaine de points de base au-dessus des records historiques de l'automne 2016. Un rapide coup d’œil aux comparateurs en ligne vous donnera déjà une idée des offres. Faites plusieurs simulations en modulant les paramètres (durée de remboursement, capital emprunté, mensualités) pour visualiser le coût probable du financement.

La faiblesse des taux n'exclut pas la concurrence interbancaire, les établissements de crédit sont toujours dans la conquête de nouveaux clients pour atteindre leurs objectifs annuels. En négociant, il est possible d'obtenir des décotes substantielles ; quelques points en moins vous feront gagner des centaines voire des milliers d'euros sur le coût global de votre crédit.

L'interlocuteur naturel est votre banque, mais elle sera sans doute moins performante que les autres établissements. Le crédit est un produit d'appel pour les banques, et le taux est l'arme pour attirer le chaland. Aujourd'hui le niveau bas des taux bas leur offrent une faible rentabilité. Pour décrocher les meilleures conditions de financement, annoncez clairement au banquier que vous souhaitez une relation durable, sous-entendu qu'il pourra se rattraper sur d'autres produits.

Faire le tour des banques est chronophage et n'apporte pas la garantie d'obtenir la meilleure offre. Laissez un courtier se charger de la démarche : cet expert comparera, négociera et sélectionnera la meilleure offre du moment. Sa parfaite connaissance du marché vous permettra d'obtenir le meilleur taux et les conditions d'emprunt les mieux adaptées à votre projet. 

Déléguez l'assurance de prêt

Le coût global du crédit immobilier est exprimé par le TAEG, ou taux annuel effectif global, qui se compose :

• des intérêts (taux nominal), 
• de la garantie financière (caution, hypothèque ou privilège du prêteur de deniers),
• des frais de dossier (au plus 1% du capital emprunté),
• des frais de courtage (se substituent aux frais de dossier, entre 900€ et 1500€)
• de l'assurance emprunteur.

L'assurance représente jusqu'à un tiers du coût global de votre crédit, soit le deuxième poste après les intérêts. Indispensable à l'obtention du crédit, elle se négocie elle aussi, et la loi vous autorise à faire jouer la concurrence pour trouver le contrat le moins cher. En faisant appel à un assureur externe, vous pouvez réduire de moitié le coût de votre assurance. La souscription d'un contrat délégué reste néanmoins subordonnée à l'accord de la banque prêteuse : l'offre alternative doit a minima présenter des garanties équivalentes à celles du contrat bancaire. Là encore, la présence d'un courtier est précieuse pour faire valoir votre bon droit, les banques étant peu coopératives pour laisser échapper un produit sur lequel elles appliquent des marges indécentes (entre 50% et 70%).

Leader du marché des assurances individuelles, le courtier Magnolia.fr vous accompagne pour trouver le contrat présentant les garanties les mieux adaptées à votre projet immobilier au meilleur prix.