Depuis mars 2006, une ordonnance donne la possibilité aux personnes âgées de contracter un emprunt en apportant comme garantie leur bien immobilier. Ce prêt leur permet d'effectuer des travaux pour aménager leur logement et le rendre plus praticable en fonction des particularités liées à l'âge, ou de financer d'autres projets pour profiter de leur retraite dans les meilleures conditions. Ce type de prêt est un prêt viager hypothécaire qui est garanti sur le bien immobilier et remboursable au décès du souscripteur. Il constitue une réponse au maintien des personnes âgées dans leur propre logement, à l'heure où des solutions au problème de la dépendance doivent être trouvées et où le financement d'un système de prévoyance solidaire doit figurer parmi les sujets de débat des politiques.

A l'entrée en retraite, de nombreux pensionnés voient leurs revenus diminuer et leur niveau de vie régresser. Si des problèmes de santé liés à l'âge surviennent, la majorité des retraités souhaite demeurer dans son logement et être soigné à domicile. Ce dernier n'est malheureusement pas toujours adapté pour répondre aux nouveaux besoins de la personne dépendante et des aménagements deviennent alors nécessaires, en même temps que des services d'aide à la personne s'avèrent indispensables. En France, 75% des personnes âgées ou seniors sont propriétaires de leur logement et cette qualité les prédispose bien évidemment à vouloir rester chez eux le plus longtemps possible. Même si le niveau de revenus d'un très grand nombre de retraités ne les autorise pas à financer des travaux d'aménagement ou d'obtenir un prêt, leur patrimoine immobilier peut leur permettre de retirer des ressources suffisantes tout en y demeurant.

Grâce au prêt viager hypothécaire, un senior (âgé de plus de 65 ans) peut obtenir un prêt sur sa résidence principale ou secondaire et financer tous les aménagements qu'il souhaite faire ou réaliser d'autres projets. Ce prêt est remboursable à son décès et son logement en constitue la garantie. La banque se paiera sur la vente du bien. Possibilité est donnée également de rembourser le prêt de son vivant pour conserver le bien immobilier au sein des héritiers. Quelles sont les modalités de ce prêt ?

Tel un emprunt immobilier, le prêt viager hypothécaire est strictement encadré par la loi : l'offre de prêt ne peut être acceptée avant le 11ème jour suivant l'envoi par courrier et doit comporter toutes les mentions informatives obligatoires. Les services d'un notaire sont nécessaires à la signature du contrat et comme pour tout emprunt immobilier, le notaire vérifie que la banque a correctement informé son client quant aux caractéristiques du prêt. Si aucun questionnaire de santé n'est réclamé, le montant du prêt est, quant à lui, déterminé par rapport à l'âge de l'emprunteur et la valeur de son bien. Le prêt est ainsi calculé en pourcentage de la valeur du bien, plus l'âge de l'emprunteur est élevé, plus le montant accordé est important. Le taux pratiqué est généralement le double des prêt immobiliers classiques.

Si l'emprunteur choisit de ne rien rembourser durant son vivant, à son décès l'organisme prêteur se paiera sur la vente du bien. Les héritiers récupèrent le surplus éventuel et si, au contraire, la vente du bien n'est pas suffisante au remboursement du prêt et des intérêts, les héritiers n'ont rien à payer, il n'y a pas de transmission de la dette. Les héritiers ou ayant-droits ont la possibilité de rembourser l'emprunt et conserver le bien immobilier.

Comme tout prêt, le remboursement anticipé est possible et est réagi par des règles précises destinées à ne pas léser le prêteur. Les indemnités de remboursement sont définies, d'une part, en fonction de l'option de remboursement choisi, le montant en capital du prêt étant versé en une seule fois, ou périodiquement et d'autre part, par rapport à la période à laquelle intervient le remboursement anticipé.

Le Crédit Foncier a été le premier établissement de crédit à proposer le prêt viager hypothécaire. C'était en juin 2007 et en une année, 4 400 prêts viagers hypothécaires ont été autorisés. Ce type de prêt représente néanmoins un certain risque pour l'établissement prêteur à double titre : augmentation de la dette de l'emprunteur plus il avance en âge du fait de la capitalisation des intérêts et risque de baisse de la valeur du bien. La diffusion du prêt se fait donc modérée.