On n'a jamais payé aussi peu cher son crédit immobilier...

Juin fut le neuvième consécutif de baisse des taux des crédits immobiliers. Les taux ont atteint leur plus bas niveau historique début juillet avec une moyenne de 2,81% toutes durées confondues (hors assurances), soit 0,27% de mieux qu'en décembre 2013. L'attractivité exceptionnelle des taux fait le bonheur des emprunteurs qui osent s'engager sur le long terme. Elle permet également à ceux qui détiennent déjà un crédit de le renégocier pour obtenir des conditions plus favorables. Pourquoi ce phénomène inédit de taux au plancher ? Va-t-il s'inscrire dans la durée ?

Les taux fixes des crédits immobiliers sont indexés sur le taux de l'OAT 10 ans, l'Obligation Assimilable du Trésor, qui constitue la forme privilégiée du financement à long terme de l'Etat français. Celle-ci affichait 1,51% le 17 juillet contre 2,50% le 31 décembre 2013. Cela signifie que la France emprunte actuellement sur les marchés 1% moins cher qu'il y a 6 mois. La détente des taux obligataires touchent également les autres pays de la zone euro ; elle s'explique par la politique accommodante de la Banque Centrale Européenne qui a baissé ses propres taux (court et long termes) début juin, et même mis en place pour la première fois un taux de dépôt négatif. Le but est d'inciter les banques à prêter aux entreprises et aux particuliers pour relancer le marché du crédit.

La BCE n'a pas l'intention de changer de braquet en période de quasi déflation. Elle va maintenir ses taux à des niveaux très bas pour soutenir les économies européennes et rendre le coût de l'argent moins cher pour les banques qui empruntent auprès d'elle et se refinancement entre elles. La situation n'en reste pas moins cornélienne, car à vouloir minorer le coût de la dette des Etats les taux obligataires sont très peu rentables. Les marges des banques sur les crédits immobiliers s'en trouvent affaiblies, ce qui pose un problème de gestion des risques.

La Banque de France plaide donc pour le retour de la titrisation des crédits immobiliers, autrement dit les transformer en placements financiers auprès d'investisseurs. Pour rendre ces titres rentables, ce que les taux actuels ne permettent pas, il faudrait augmenter les taux des prêts immobiliers. En mai dernier, le Crédit Foncier a inauguré la titrisation immobilière en concluant le placement de près d'un milliard d'euros de titres adossés à 8 900 prêts au logement. Cela lui permet de déconsolider ces mêmes crédits de son bilan, plus simplement de transférer le risque ailleurs. De là à ce que toutes les banques se mettent à titriser leurs prêts il y a un abîme.

Relever les taux de manière significative est improbable, car dangereux pour la demande de crédits. Même titrisés, les prêts ne pourraient offrir de rendement suffisamment attractif aux investisseurs. Il est pourtant une donnée qui pourrait plaider pour une hausse prochaine des taux : l'entrée en vigueur de la loi Hamon sur l'assurance de prêt. A compter du 26 juillet prochain, les nouveaux emprunteurs bénéficieront d'un délai de 12 mois pour changer d'assurance. Cette disposition va pénaliser les banques qui réalisent des marges importantes sur cette garantie...et leur donner l'idée d'augmenter les taux pour compenser les pertes.