La baisse de taux de crédit immobilier est une aubaine pour les nouveaux emprunteurs et un motif d'agacement pour ceux qui ont contracté un emprunt quand les taux étaient au plus haut. Si vous avez emprunté il y a quelques années à des taux au-delà des 5%, renégocier votre crédit est une démarche tentante. Elle est pertinente si elle engendre des économies substantielles, ce qui n'est pas toujours le cas. Plusieurs règles doivent être respectées pour que l'opération est un réel intérêt financier. Pour mémoire, le taux fixe moyen sur 20 ans était de 5,20% en septembre 2008, il s'établit au 30 août à 3,85% (hors assurance, source Empruntis).

Deux conditions incontournables doivent être réunies :

- le différentiel entre l'ancien taux et le nouveau doit être significatif, à savoir au minimum 1% ;

- la renégociation doit se faire dans les toutes premières années du prêt, durant la période où le poids des intérêts est le plus lourd. Plus l'échéance du prêt approche, moins le remboursement anticipé est avantageux. A priori si vous avez emprunté depuis plus de dix ans, renégocier ne vous apportera aucun gain financier.

Frais et pénalités

Renégocier votre crédit implique le plus souvent son rachat par une autre banque où un nouveau prêt sera souscrit. Rares sont les banques qui acceptent de renégocier un prêt en cours ; elles n'y trouvent aucun intérêt, puisqu'elles perdent une partie de la marge escomptée. La solution passe par la concurrence. Le rachat de crédit est une opération coûteuse, l'aborder par le seul différentiel entre les deux taux est loin d'être suffisant. Vous devrez payer des pénalités de remboursement anticipé à la première banque : ces frais sont plafonnés à 6 mois d'intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû. Certaines banques ne pratiquent pas de pénalités, clause négociée à la souscription. Vous devrez constituer un nouveau dossier pour le second prêt, ce qui implique d'autres frais (frais de dossier, mainlevée d'hypothèque).

Il faudra également revoir l'assurance de prêt, puisque les termes du crédit évoluent. La délégation d'assurance ouvre le champ des possibilités pour réaliser quelques économies. Ce sera l'occasion de redéfinir une assurance adaptée à votre nouvelle situation ; il y a de fortes chances que l'assurance adossée au premier crédit ait été souscrite auprès de la banque prêteuse.

Faites-vous accompagner par un courtier en crédit pour confirmer la pertinence de la démarche. Les calculs d'un prêt sont complexes, il sera nécessaire de comparer les deux tableaux d'amortissement, et vérifier que l'opération vous est profitable, tous frais déduits.