Au coeur de la crise financière, les banques avaient tant soit peu durci leurs conditions d'accès au crédit. Les critères d'octroi d'un crédit étaient marqués par la crainte des établissements bancaires de faire face à de plus en plus d'incidents de paiement. Si le crédit immobilier en a pâti durant quelques mois, le prêt-relais n'était plus un produit financier encouragé, les taux de prêt décourageant fortement les emprunteurs. Les banques adoucissent désormais leurs conditions d'accès à ce type de prêt souvent incontournable pour qui veut acquérir un second bien avant la vente d'un premier.

Comment acquérir un bien immobilier quand son financement dépend de la vente d'un premier bien ?

Par le crédit-relais, dont les banques avaient fortement gelé l'accès en 2009. La baisse du nombre d'acquéreurs a bloqué le marché de la revente tout durant l'année 2009, et de nombreux propriétaires se sont vus attendre en vain un potentiel acheteur pour réaliser leur projet. Beaucoup se sont retrouvés également coincés entre un crédit-relais à rembourser et un bien qui ne se vend pas, avec pour conséquence ultime pour certains un endettement catastrophique. Les banques ont donc réagi non pas en refusant systématiquement toute demande de prêt-relais, mais en devenant beaucoup plus strictes quant aux conditions d'octroi.

Généralement un prêt-relais est souscrit pour une période d'une année, délai jugé alors suffisant pour réaliser la vente d'un premier bien. La quotité, c'est-à-dire le pourcentage accordé par la banque par rapport à la valeur de ce bien, se situait entre 70% et 80%. La crise a bouleversé la donne et on ne compte plus les exemples de prêt-relais trop courts eu égard aux conditions du marché immobilier de 2008/2009 qui ont précipité certains emprunteurs dans des difficultés financières. Les banques ont alors prêté à 60% et 70% maximum, une quotité parfois insuffisante pour permettre l'achat d'un second bien.

Aujourd'hui les banques ont décidé de redonner son importance au crédit-relais en revenant aux conditions d'octroi d'avant la crise, à savoir une avance d'argent équivalente à 70% ou 80% de la valeur du bien. C'est la cas pour la BPE qui propose un prêt-relais sur une durée de 2 ans à un taux performant de 2,45% (hors assurance) jusqu'au 30 juin. Le montant de l'emprunt doit toutefois être relativement important, puisqu'il doit être supérieur à 100 000€. La banque ne facture aucun frais de remboursement anticipé une fois le bien vendu et le capital remboursé. En ce qui concerne le prêt principal souvent nécessaire pour compléter l'achat du second bien, les frais pour remboursement anticipé sont exonérés à hauteur de 30% du montant de ce prêt. Par ailleurs, sur le prêt principal, la BPE privilégie les taux variables capés à +1,5% qui les rendent particulièrement attractifs, car quasi équivalents aux taux fixes dans la pire des hypothèses. Un risque bien mesuré qui rend le produit très concurrentiel.