Le TEG, détermine l'offre de prêt. Son calcul doit intégrer tous les frais imposés par la banque pour financer le projet. La législation définit précisément les éléments entrant dans le calcul. Le TEG permet notamment aux emprunteurs de comparer les différentes offres du marché. Une récente décision de la Cour de Cassation intègre également la souscription obligatoire des parts sociales d'une banque mutualiste dans le calcul du TEG. Décryptage.

Parts sociales d'une banque mutualiste

Un prêt immobilier peut être contracté auprès d'un organisme financier, une banque classique régie sous le régime des sociétés anonymes ou une banque mutualiste. On connaît tous les 4 grandes banques mutualistes françaises : le Crédit Agricole, le Crédit Mutuel, la Caisse d'Epargne et la Banque Populaire. Une banque mutualiste ou coopérative appartient à la communauté des sociétaires, ceux-ci ayant la double casquette d'usagers et de propriétaires. En achetant une part sociale d'une banque mutualiste, vous devenez sociétaire de cette banque, disposez d'une voix au conseil d'administration et percevez des dividendes annuels générés par les parts que vous possédez. Mais contrairement aux actions, les parts sociales d'une banque mutualiste ne font pas l'objet de spéculation, la rémunération dépend des bénéfices dégagés par la banque. Certains établissements demandent l'acquisition de parts sociales pour ouvrir un compte ou obtenir un crédit immobilier, parts sociales qui ne sont pas systématiquement rémunérées dans ce cas précis.

Obligation légale

Si l'octroi du prêt est conditionné entre autres à la souscription de parts sociales, les frais générés par cette acquisition doivent être intégrés dans le calcul du TEG. Etant une obligation accessoire à la demande de prêt, la souscription de parts sociales doit être incorporée dans le calcul du TEG au même titre que le taux nominal, les frais de dossiers, les assurances, les frais de constitution de la garantie.

Le calcul du TEG fait l'objet de nombreux contentieux qui fournissent une jurisprudence abondante. Dernière en date fournie par la Cour de Cassation qui confirme la prise en compte dans le calcul du TEG de toutes les dépendes imposées par la banque pour l'octroi d'un crédit immobilier. La banque avait argué que la prise de participation procurant a fortiori des dividendes était sans lien avec le prêt, argument rejeté par la Cour car elle conditionne l'octroi du prêt. Ce manquement à la loi entraîne la perte du droit aux intérêts convenus pour la banque qui ne peut, dès lors, appliquer à l'emprunteur que le taux d'intérêts légal (0,71% en 2012).