Quand on contracte un crédit immobilier, la question du choix du taux va se poser : taux fixe ou taux révisables ? Aujourd'hui les taux fixes sont à un niveau historiquement bas, en-dessous des 4% pour une durée de 20 ans. Les taux révisables sont-ils intéressants dans ce contexte et selon la durée de l'emprunt faut-il préférer un taux fixe ou un taux variable ? En 2009, de nombreux emprunteurs ont saisi l'Afub (Association française des usagers de banques), car ils ne pouvaient plus faire face aux mensualités de leur prêt à taux révisable qui avaient augmenté.

Depuis octobre 2008, les taux fixes des crédits immobiliers n'ont cessé de reculer. Si à l'automne 2008, un emprunteur pouvait obtenir un taux fixe de 5,25% sur 25 ans pour un prêt de 160 000€, aujourd'hui pour une même mensualité de 1 000€/mois, il arrive à décrocher un taux fixe de 4,20% et sa capacité d'emprunt gagne 10% soit 20 000€ en plus. La baisse graduelle des taux de crédit immobilier s'explique par le recul de l'OAT (obligation assimilable au Trésor) depuis juillet 2008 et les diminutions successives du principal taux directeur de la Banque Centrale Européenne maintenu à 1% depuis le début de l'année 2009. Malgré la conjoncture économique instable, les conditions sont favorables pour concrétiser un achat immobilier. La BCE n'envisage pas de modifier son principal taux directeur avant plusieurs mois pour continuer de soutenir le crédit. Les taux de crédit resteront stables avec quelques légères baisses chez certains pour être encore plus concurrentiels. Aujourd'hui un très bon dossier peut décrocher un taux fixe sur 25 ans à 3,65% contre 4,70% en janvier 2009. Tous les analystes s'accordent à dire que le contexte restera idéal au moins jusqu'à la fin du premier trimestre 2010.

Compte tenu de ces paramètres, choisir un taux variable est-il une bonne décision ? Déterminés par les taux à court terme (Euribor 3 mois ou un an), les taux variables permettent de faire des économies sur les premières années du prêt, en général sur 2 ans, mais le risque est grand de voir les taux à court terme remonter ensuite, et dans ce cas les mensualités augmentent ainsi que le coût du crédit. Aujourd'hui pour un prêt de 150 000€ sur 15 ans, un emprunteur obtiendra un taux variable de 2,40%, ce qui lui permet de gagner 1 989€ sur les 2 premières années comparativement à un prêt à taux fixe de 3,55%. Sur le long terme, c'est-à-dire à l'issue des 15 ans pour un taux capé à +/-2%, le taux fixe sera plus performant : dès la troisième année, le taux variable peut entamer sa période de croisière à 4,40%, soit un écart moyen de 0,58% sur 15 ans entre le taux fixe et le taux variable.

L'important est donc de raisonner sur le long terme. Aujourd'hui rares sont les banques à conseiller les taux révisables. La différence actuelle entre taux fixes et taux révisables est mince, mieux vaut opter pour un taux fixe sur toute la durée du prêt, plutôt que choisir un taux variable qui fait gagner quelques économies sur une très courte période.