La France fait aujourd'hui figure d'exception dans le paysage immobilier européen. En dépit d'une crise majeure qui frappent tous ses voisins, la France n'arrête pas l'inflation des prix des logements. Une analyse publiée dans le journal Challenges nous éclaire sur ce paradoxe qui pourrait rapidement s'inverser avec la vieillissement de la population.

Depuis 2009, l'immobilier français évolue en marge de l'immobilier européen. Partout dans la zone euro, les prix de logements baissent, mouvement généré par la crise bancaire et la chute de la demande. Dans l'hexagone, la hausse des prix de l"immobilier est supérieure à la croissance du PIB. Pour mémoire, les prix des logements s'étaient accrus en moyenne de 9% en 2010 avec un pic de près de 20% pour la capitale. Fin 2011, la France commence doucement à rentrer dans le rang et voit certaines zones géographiques impactées par la crise. Paris et la région francilienne rejoignent le mouvement depuis le début de l'année 2012.

Le recul des prix n'est qu'imputable partiellement à la crise actuelle. L'évolution démographique est aussi un élément déterminant dans l'équilibre offre-demande. En effet, les décisions d'achat et de vente sont liées aux âges. L'achat de la résidence principale concerne les individus de moins de 50 ans qui peuvent s'engager sur un crédit de longue de durée. D'après l'Insee, les achats sont fortement concentrés entre 25 et 40 ans, avec un maximum à 31 ans. Les ventes en revanche sont relativement uniformes au-delà du seuil des 30 ans, pour être supérieures aux achats après 49 ans.

Les prix de l'immobilier français sont tirés vers le haut par le déséquilibre offre-demande : la pénurie de biens est entretenue par l'accroissement de la population (rappelons que la France a le plus haut taux de natalité en Europe) et l'augmentation des décohabitations (rupture, divorce). Le vieillissement de la population pourrait induire un bémol dans ce phénomène.

L'arrivée progressive à l'âge de la retraite de baby-boomers (les générations 1945-1975) pèse sur le marché immobilier. Ces jeunes retraités ont massivement vendu à la fin des années 90 pour acheter ensuite grâce à ce pouvoir d'achat induit par la vente de leur bien. Les prix ont continué de grimper, puisque la demande était soutenue, hausse des prix qui s'est faite au détriment des primo-accédants. Aujourd'hui, l'érosion des aides à l'acquisition entraîne une chute de transactions sans baisse de prix significative. Le vieillissement de ces baby-boomers devrait mécaniquement augmenter l'offre et infléchir les prix.