A contre courant de tous les schémas observés chez nos voisins européens et américains, les prix de l'immobilier français résistent. Rien n'y fait, ni la stagnation de l'économie, ni la montée du chômage, ni l'effondrement des ventes et de la construction neuve n'ont eu raison des prix trop élevés. Une exception mondiale qui n'a pas échappé au gouvernement, mais contre laquelle il peut difficilement agir étant donné que les caisses sont vides. Avec une surcote estimée à 35% (selon une étude du journal britannique The Economist), l'immobilier français est considéré comme le plus surévalué au monde par rapport aux revenus des ménages.

Une baisse qui se fait attendre et des ventes en berne
Depuis début janvier, chacun a rendu son bilan de l'année 2012. Les réseaux d'agences immobilières ont annoncé un repli des valeurs entre -3% (Orpi) et -1,9% (Century 21) avec des variations selon les régions qui peuvent atteindre -10% (Poitou-Charentes) et +1% en Île-de-France. La Fnaim estime qu'ils auraient augmenté de +0,8%, mais pour tous le recul des transactions se situent entre 20% et 25%.
Pour justifier cette belle résistance des prix, on peut mettre en cause le niveau historiquement bas des taux d'intérêt du crédit immobilier. Ils ont tout juste évité un effondrement plus marqué. Le facteur qui fige le marché est la dichotomie entre acheteurs et vendeurs. Dans un contexte économique dégradé, les acheteurs attendent que les prix baissent de manière significative. Acheter pour se loger ou investir dans un logement reste un pari sur l'avenir que beaucoup ne veulent pas risquer. Les primo-accédants ont déserté le marché, refroidis par la suppression du PTZ+ dans l'ancien, et l'immobilier locatif a perdu 50% de ses investisseurs. Les banques non plus ne prennent plus de risques : taux d'apport minimum de 20%, durées d'emprunt raccourcies et profils sûrs privilégiés, quitte à pratiquer des décotes substantielles sur les taux affichés.
Quant aux vendeurs, la réforme de la fiscalité des plus-values entrée en vigueur en février 2012 les incite à tenir leurs prétentions, même si elles sont en décalage avec la réalité. Sans oublier que ces mêmes vendeurs sont habitués depuis 2010 à une forte inflation des prix malgré une crise qui perdure. L'écart entre le prix de vente et le prix négocié a pourtant tendance à se creuser. Le réseau d'agences Orpi a constaté que le delta pouvait atteindre jusqu'à 15%, une observation à l'origine d'une démarche qui se veut salutaire pour le marché, à savoir un ajustement des prix entre 5% et 15% proposé aux vendeurs en 2013.

Pouvoir d'achat en hausse
Pourtant, la faiblesse des taux d'emprunt aurait permis au pouvoir d'achat immobilier d'augmenter en 2012. Les courtiers Empruntis et Meilleurtaux ont chacun étudié le nombre de mètres carrés qu'un ménage empruntant sur 20 ans pouvait acquérir en 2012 dans les plus grandes villes de France. La hausse du pouvoir d'achat sur un an est chiffrée entre +11% (Nice) et +14% (Nantes) pour Empruntis, et entre +8% et +12% (Strasbourg) pour Meilleurtaux. Une capacité d'emprunt qui s'améliore mais qui s'étiole au gré des hausses des prix. Si la plupart des villes perdent des points dans des proportions variables, Lyon engrange une augmentation du prix du mètre carré de 10%, ce qui annule le gain obtenu grâce aux taux.

Prévisions pour 2013
Economistes et analystes tablent sur un recul des prix compris entre 0% et 5%. Entre stagnation et baisse sensible, seul le bilan de fin d'année tranchera. Pour l'heure, il n'existe aucun soutien de la part du gouvernement en faveur de l'immobilier ancien. L'immobilier neuf bénéficie toujours du PTZ+ et depuis janvier du dispositif de défiscalisation Duflot pour l'investissement locatif. L'unique solution pour relancer le marché passe par une correction des prix de la part des vendeurs. Une autorégulation nécessaire, motivée également par les acheteurs dont on peut dire aujourd'hui qu'ils ont la main.