L'immobilier français aura souffert en 2012. L'heure est bientôt aux bilans. En matière de crédit à l'habitat, l'année qui s'achève est marquée par trois constantes : le niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêts, la chute de la production de crédit, l'orientation du marché vers les profils aisés. S'il manque les chiffres définitifs, on peut d'ores et déjà qualifier 2012 d'année paradoxale où la forte attractivité des taux n'a pas permis d'endiguer le recul de la demande.

Taux d'intérêts historiquement bas
Amorcée en février, la baisse des taux de crédits immobiliers n'a cessé de se confirmer au fil des mois. Après une légère stagnation en juillet, les taux ont repris leur mouvement descendant, qui se poursuit toujours en cette toute fin d'année.
Les taux obligataires qui déterminent les taux fixes du crédit immobilier n'ont jamais été aussi bas. Indice de référence des établissements bancaires, l'OAT 10 ans est passé sous la barre des 2% la 6 décembre dernier (1,984%) et a atteint son niveau le plus bas le 10 décembre (1,941%). Les banques se financent à moindre coût et peuvent ainsi rester très concurrentielles sur le marché des taux. Sur toutes les durées, les taux médians ont perdu plus d'un demi-point depuis janvier. Le taux moyen sur 20 ans affichait 4,31% en janvier pour s'établir actuellement autour de 3,50% (chiffres du courtier Meilleurtaux). Les taux ont même battu le record historique de l'automne 2010 (3,45%) avec une remarquable moyenne de 3,30% sur 15 ans établie fin novembre. Après négociation, les taux sont en réalité plus faibles que ces moyennes. Un emprunteur avec un excellent dossier peut facilement décrocher une décote entre 0,30% et 0,50% sur le taux du barème.

Production en berne
Malgré des conditions de financement hyper attractives, les emprunteurs ne se précipitent pas. La production de crédit plonge littéralement. Entre -25% et -30% sur l'ensemble de la France avec un repli sans doute plus marqué dans les régions à faible densité démographique et dans celles plus touchées par la crise. Car la grande responsable est bien elle : la crise économique.
Le recul de la demande, conséquence des incertitudes quant à l'avenir, et le durcissement des critères d'octroi par les banques ont pesé sur le volume des crédits. Indépendamment d'une crise dont on ne voit pas la fin, le fléchissement de la demande est motivée par le rabotage des aides à l'accession, tant au niveau des primo-accédants (recentrage du PTZ+ sur le neuf) que des investisseurs locatifs (moindre attrait pour l'avantage fiscal du Scellier), et par le niveau des prix jugé trop élevé voire surévalué par les candidats à l'achat.
Sur ce dernier point, la correction sévère, crainte par les uns et attendue par les autres, n'aura pas eu lieu en dépit du contexte de crise. Les hausses à deux chiffres des années 2010 et 2011 ne sont plus d'actualité, en 2012 les prix ont très peu évolué. Les Notaires observent une baisse de 1,1% sur un an au troisième trimestre 2012 pour l'ensemble de la France. La phase de repli est plus faible à Paris (-0,2%) qu'en province (-1,5%). Les vendeurs refusent de baisser leurs prétentions, tandis que les acheteurs potentiels espèrent un recul des prix autour de 15% pour se lancer. Le processus de correction est toutefois engagé. Cela fait un an et demi que les vendeurs campent sur leurs positions, mais ils ont de plus en plus de difficulté à vendre au prix escompté. Le marché se débloquera uniquement si les vendeurs s'adaptent aux conditions actuelles.

Des emprunteurs plus aisés
Si les taux sont si attractifs, c'est aussi pour cette raison : le marché du crédit s'est resserré sur les ménages aisés. Apport personnel plus conséquent, revenus plus élevés, ce qui entraîne une diminution des sommes empruntées et des durées d'emprunt. Meilleurtaux chiffre à 50 000€ l'apport moyen sur les demandes traitées en 2012 et le revenu moyen des foyers acheteurs à 4 500€ nets par mois. Les crédits de longues durées (au-delà de 25 ans) ont quasiment disparu. La durée moyenne de remboursement se situe aujourd'hui à 208 mois contre 211 mois en 2011.
Déjà alimentée par le rencentrage du PTZ+ sur le neuf et par le niveau élevé des prix, l'éviction des primo-accédants est aussi la conséquence de l'application drastique des critères d'octroi par les banques. Contraintes par les nouvelles règles prudentielles en matière de crédit, les banques ne prennent aucun risque en privilégiant les meilleurs profils, quitte à lâcher du lest quand le dossier est excellent. Ou le cercle vertueux du crédit immobilier.