Le niveau atteint par les taux d'intérêts du crédit immobilier n'a jamais été aussi bas. Ils viennent de battre le record établi à l'automne 2010. Avec une moyenne de 3,23% sur 20 ans, jamais emprunter n'a coûté aussi peu cher. Ceux qui ont souscrit un prêt à un taux supérieur sont également en droit de profiter de la performance des taux. A condition que l'opération de renégociation soit rentable.

Avez-vous intérêt à renégocier ?
Pour que la démarche soit pertinente, il faut que l'écart entre le taux initial et le taux renégocié soit d'au moins 1%. Les prêts de longue durée au-delà de 20 ans peuvent envisager l'opération avec un écart minimal de 0,7 point, car une baisse sensible du taux reste intéressante, pour la simple raison que les premières années correspondent à la période de remboursement des intérêts.
Cela signifie que la demande de renégociation doit intervenir dans le premier tiers du prêt : dans les 5 ans pour un crédit de 15 ans, dans les 7 ans pour un prêt de 20 ans, etc. Si vous êtes déjà dans la période de remboursement du capital, l'opération n'a aucun sens. Pour en être sûr, vérifiez avec votre banquier le tableau d'amortissement. D'une manière général, si la durée de remboursement restante est d'au moins 10 ans et que le capital restant dû s'élève au moins à 50 000€, renégociez avec votre banquier ou faites racheter votre prêt par la concurrence.
Si vous avez emprunté en 2008, 2009 ou 2011, votre dossier est sans doute recevable. Si vous n'avez pas profité des taux historiquement bas durant l'année 2010 pour réviser votre crédit, vous pouvez l'envisager maintenant. Le taux sur 20 ans a perdu en moyenne 0,84% depuis janvier 2012.

Renégocier avec votre banquier
Cas de figure le plus simple, votre banquier accepte de renégocier les conditions de votre crédit. Si vous êtes un bon client de la banque, c'est-à-dire que vous avez souscrit d'autres produits et services chez elle, il y a de fortes chances que votre conseiller personnel revoit les termes du contrat. Un avenant vous sera proposé et vous disposez de 10 jours pour l'accepter. A part les frais de dossiers que la banque peut éventuellement prendre en charge, l'opération ne vous coûtera rien.
C'est le scénario idéal, mais peu fréquent. Pour la banque, l'opération n'est pas rentable, puisqu'elle a financé votre prêt sur le marché à un taux supérieur. N'hésitez pas à pousser la porte de la concurrence, quitte à retourner voir votre banquier avec des arguments en mains.

Faites racheter votre prêt
Si l'univers de la banque vous intimide, faites appel à un courtier en crédit (Empruntis, Meilleurtaux, CAFPI,...). Vous gagnerez du temps et de l'argent, car l'intermédiaire fera jouer son réseau de banques partenaires pour vous obtenir le meilleur taux. Sa rémunération n'est due qu'avec la conclusion de l'affaire. Demandez-lui un devis pour connaître le coût et le gain réel de l'opération.
Faire racheter votre prêt par une autre banque implique des frais :
- les indemnités de remboursement anticipé dues à la première banque. La loi prévoit qu'elles ne peuvent excéder 6 mois d'intérêts des sommes remboursées, dans la limite de 3% du capital restant dû. Les indemnités ne sont pas légalement obligatoires ; pour être applicables, elles doivent avoir été précisées dans le contrat de prêt.
- les frais du transfert de garantie. Si vous avez eu recours à une hypothèque, la seconde banque doit obtenir la mainlevée de l'hypothèque pour en inscrire une nouvelle (frais de mainlevée équivalents à environ 0,70% du montant du prêt). Dans le cas d'un rachat de crédit, les banques acceptent de se placer en second rang pour éviter les frais de mainlevée, l'hypothèque de premier rang s'éteignant d'elle-même au bout d'un an, puisque le prêt est intégralement remboursé à la banque initiale.
Si vous bénéficiez d'un cautionnement mutuel (moins cher qu'une hypothèque), vous récupérez environ 0,75% du Fonds mutuel de garantie versé pour le premier crédit. Cela vous permettra de payer la nouvelle caution pour le second prêt (entre 1% et 2% du montant du prêt).
- et les frais de dossiers toujours négociables.

Autre source d'économie, changer de banque vous permet également de revoir votre assurance de prêt. Délégation d'assurance ou assurance groupe souscrite auprès de la nouvelle banque prêteuse, le courtier optimisera là encore votre intérêt.