Votre capacité d'emprunt dépend de deux critères : votre taux d'endettement et votre reste à vivre. Couplées au taux d'intérêts et à la durée du crédit, ces deux variables vont vous permettre de calculer le montant de capital que vous pouvez emprunter pour financer votre projet immobilier.

Calcul du taux d'endettement

Le taux d'endettement évalue le volume des charges du foyer par rapport aux revenus. Il permet d'estimer si un ménage est trop endetté. Il est communément admis que les dettes ne doivent pas excéder un tiers des ressources. Au-delà de 33%, les banques estiment que vous êtes malendetté, voire surendetté. Comment calculer votre taux d'endettement ?

Mettez d'un côté toutes les sources de revenu régulières : salaires, pensions, revenus fonciers et de placements financiers, bénéficies industriels et commerciaux, non commerciaux et agricoles. De l'autre, les charges courantes : mensualités des prêts en cours, loyer mensuel, impôts, autre charge mensuelle (pension alimentaire,...).

Taux d'endettement = charges / revenus x 100

Si vous vous situez dans les seuils admis, la mensualité de votre prêt immobilier devra être plus ou moins équivalente au montant du loyer que vous payez actuellement. Dans tous les cas de figure, le taux d'endettement une fois le prêt intégré ne doit pas dépasser les 33%. Cette limite peut être ajustée à la marge en fonction du niveau des revenus. C'est ici qu'entre en jeu une notion autrement pertinente, le reste à vivre.

Evaluation du reste à vivre

Le reste à vivre est la somme dont vous disposez une fois acquitté l'ensemble de vos charges. Cette somme doit être suffisante pour vous permettre de vivre décemment tout en assumant les dépenses courantes (alimentation, assurances, transports, factures d'eau, d'électricité,...).

Avant le taux d'endettement, le reste à vivre est LE critère qui va conditionner votre capacité d'endettement. Si votre taux d'endettement excède 33%, mais que votre reste à vivre est largement confortable, vous décrocherez votre prêt sans difficulté. A l'inverse, un taux d'endettement limité au plus à 30% sera jugé trop élevé si le reste à vivre est maigre.

Les exigences en matière de reste à vivre différent d'une banque à l'autre, et en fonction de la localisation. Vivre décemment à Paris et en région parisienne coûte plus cher qu'en province. Le seuil minimal de 1 000€ est un bon indice pour un couple sans enfant (400€ supplémentaires par enfant à charge).