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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre des taux : c'est Noël toute l'année !

Les taux d'intérêts des crédits immobiliers se redressent quelque peu tout en restant à des niveaux historiquement bas. Les barèmes bancaires pratiqués à l'entame de décembre poursuivent la tendance observée en novembre. Le marché immobilier, hyper dynamique depuis le début de la crise sanitaire, semble en voie de normalisation, entre une stabilisation des prix des logements et un ralentissement de la demande.

Ça remonte... doucement !
Les taux des crédits immobiliers sont à leur niveau plancher depuis des mois, et n'ont pas vocation à descendre plus encore. Sur un an, le taux moyen sur la durée classique de 20 ans est passé de 1,25% à 1,05% (hors assurance et coût des sûretés). Les profils premium peuvent s'endetter sur cette maturité au taux exceptionnel de 0,70%. Le plancher semble atteint et tous les signaux indiquent que la remontée est d'ores et déjà engagée. L'OAT 10 ans s'est redressé en secteur positif et l'inflation se situe désormais à 2,8% sur un an (prix à la consommation en novembre).

Les banques ajustent leur barèmes à la hausse mais pour l'heure les augmentations sont à peine perceptibles, d'autant que le niveau est historiquement faible. Assiste-t-on à la fin d'une période bénie dont la durée ferait même oublier son caractère exceptionnel ? Difficile d'affirmer que les taux sont définitivement sur la pente ascendante, mais force est de constater que toutes les banques poussent le curseur vers le haut dans des proportions qui varie selon l'enseigne, le profil de l'emprunteur et la durée, entre 5 et 20 points.

Cette tendance haussière est également liée au calendrier. À l'approche du bilan annuel et des congés de fin d'année, les banques souhaitent ralentir l'analyse des demandes de financement avant de relancer la machine en janvier.

Ça cale du côté du marché immobilier !

Plusieurs observateurs, à commencer par les sites d'annonces en ligne et les réseaux d'agences, constatent un ralentissement du marché immobilier depuis l'été dernier, un phénomène logique en période estivale où les ménages mettent en pause tout projet d'envergure et où les banques ne sont pas opérationnelles à 100%. Une situation qui ne s'est pas améliorée à la rentrée ni en octobre, ce qui est plutôt inédit.

En rythme trimestriel, le nombre de prêt a reculé de 8% sur un an, alors qu'au printemps par rapport à la même époque en 2020 la production était en nette hausse de 40%, et ce, dans un contexte de taux toujours plus faibles.

Le frein principal vient des prix des logements, trop élevés pour une majorité de ménages. Au troisième trimestre, les prix de l'immobilier ancien ont continué de grimper, de 7,4% sur un an selon le dernier indice des Notaires et de l'Insee. La hausse est plus marquée en régions (+8,8%), mais aussi pour les maisons dont les prix gagnent 9,4% contre 7,5% pour les appartements.

Autre facteur pénalisant pour une partie des candidats à l'emprunt immobilier : l'exigence d'apport personnel, dont le niveau est supérieur de 26% à ce qu'il était en 2019. Avec la mise en œuvre des règles d'octroi édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière, les emprunteurs doivent casser leur tirelire et poser sur la table en moyenne près de 40 000€ (pour un achat dans l'ancien) s'ils veulent obtenir leur financement dans le respect de l'endettement fixé à 35% des revenus nets et d'une durée de remboursement limitée à 25 ans (voire 27 ans pour un achat dans le neuf avec jouissance du bien différée par rapport au déblocage des fonds).

Pour l'heure, les chiffres des transactions restent à un niveau record : 1,2 million de logements anciens ont été vendus sur les douze derniers mois, en constante progression depuis le quatrième trimestre 2020.

Dans le neuf, le constat est le même dans des proportions différentes. Les prix ont bondi de 5,7% sur un an, positionnant le mètre carré à 5 195€ en moyenne en novembre dans les communes de plus de 45 000 habitants, un niveau jamais égalé. Le manque d'offres et l'inflation sur les matériaux pèsent sur les prix. Couplée à la remontée des taux d'intérêts des crédits à l'habitat, la capacité d'emprunt des ménages est en souffrance, ce qui peut amener les prix à s'assagir quelque peu si la tendance haussière des taux devait se poursuivre.

Mis à jour le : 01/12/21

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,4 % 0,77 % icon_diminution
15 ans 0,55 % 0,93 % icon_diminution
20 ans 0,7 % 1,1 % icon_diminution
25 ans 0,90 % 1,3 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 01/12/21

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

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Calculette

Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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