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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre des taux : les taux toujours en baisse à la rentrée

L'été touche à sa fin sans pour autant mettre un terme à la baisse des taux des crédits immobiliers. Se contractant comme peau de chagrin depuis des mois, les valeurs ont de nouveau reflué courant août et offrent une rentrée de septembre encore plus propice à la propriété immobilière.
Emprunter n'a jamais coûté aussi peu.




Serez-vous payé pour emprunter ?

La situation est inédite. Aucun observateur averti n'aurait parié sur une baisse constante de taux d'intérêts des crédits immobiliers sur une si longue période. Les taux reculent depuis janvier 2019, alors que tout le monde prédisait une remontée inéluctable. Les valeurs sont au plus bas...chaque mois ; d'une échéance à l'autre, le record est battu. Mais depuis quelques semaines, un phénomène nouveau s'est invité : les taux obligataires sont négatifs, ce qui signifie que les États sont payés pour s'endetter. À l'heure où sont rédigées ces lignes, le taux du bon du Trésor français sur 10 ans (OAT 10 ans) titre -0,40%, s'enfonçant toujours plus bas depuis mi-juin dernier.

De là à dire que les emprunteurs pourraient bientôt profiter de taux de crédit immobilier négatifs, il n'y a qu'un pas...qui n'est pourtant pas prêt d'être franchi. Si certaines banques ont déjà annoncé vouloir facturer les dépôts pour leurs riches clients, car elles sont elles-mêmes pénalisées par la Banque Centrale Européenne avec un taux de dépôt négatif, il est peu probable qu'elles proposent de payer les emprunteurs comme c'est déjà le cas au Danemark. Et cela pour deux raisons, la première étant que la législation française ne le prévoit pas (articles 1902 et 1905 du Code civil), la seconde étant purement économique, car il serait insoutenable pour les banques de continuer à rémunérer l'épargne, en particulier l'épargne réglementée, alors qu'elles ont bien du mal à rentabiliser leurs liquidités. On peut ajouter que le dynamisme actuel du marché immobilier n'incite pas les établissements de crédit à avoir recours à une telle extrémité.

Il n'empêche, bon nombre d'emprunteurs souscrivent actuellement des prêts à taux réels négatifs en tenant compte du niveau de l'inflation (1,1% sur un an à fin août). Il s'agit de ceux qui obtiennent les meilleurs taux sur des durées courtes. Sur 15 ans et moins, les taux sont largement sous la barre de 1%. Un très bon dossier peut facilement décrocher 0,35% (hors assurance) sur 10 ans ; en ajoutant l'assurance emprunteur, le TAEG (taux annuel effectif global) ressort nettement inférieur au taux de l'inflation. Le paradigme de crédit est bouleversé : "emprunter" ne rime plus avec "s'endetter" !

Des écarts du simple au double

La situation est donc exceptionnelle et permet aux ventes immobilières d'exploser. Selon le site SeLoger, elles ont bondi de près de 18% en l'espace de trois mois, avec un pic à 24,4% en régions. Taux plancher conjugués à des durées allongées et à un apport personnel réduit, les conditions d'emprunt sont idéales pour de plus en plus de candidats à la propriété immobilière, même si tout le monde n'est pas logé à la même enseigne.

En ce début septembre, le taux du marché s'établit à 1,25% sur 20 ans. Même les maturités longues (25 et 30 ans) s'affichent sous les 2%. Selon l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement) qui recense chaque trimestre les taux usuellement pratiqués, toutes les banques ont revu leurs barèmes à la baisse en août, certes, de manière modérée, puisqu'ils sont déjà au plus bas. Le cap de 1% sur 20 ans a été franchi pour la première fois, une banque ayant accordé 0,95% (hors assurance). Cela devrait devenir la norme. À l'autre bout du spectre, un dossier moins vertueux écopera d'un financement autour de 2% sur cette durée classique. Sur 25 ans, l'écart va désormais de 1,30% à 2,30%. À noter que les établissements bancaires ont abaissé les taux les plus élevés.

Tous ces taux ne sont que des moyennes. Pour connaître le taux personnalisé auquel vous pouvez financer votre projet immobilier, utilisez un comparateur ou faites appel aux services d'un courtier en crédit qui sélectionnera la meilleure offre en fonction de votre profil.

Mis à jour le : 16/09/19

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,35 % 0,80 % icon_diminution
15 ans 0,60 % 1,05 % icon_diminution
20 ans 0,75 % 1,25 % icon_diminution
25 ans 0,85 % 1,50 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 16/09/19

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

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Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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