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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre des taux : l'été indien des taux

C'est une constante depuis deux ans : les taux des crédits immobiliers sont au plancher et aucune remontée ne se profile dans l'immédiat. Pour autant, la conjoncture nous indique que tous les éléments sont réunis pour provoquer une évolution à la hausse. Un pronostic maintes fois avancé au cours de ces longs mois, mais toujours démenti sur le terrain. La compétition inter-bancaire est vive pour le grand bénéfice des emprunteurs.




Performance des taux : une constante depuis mai 2016

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont touché le fond à l'automne 2016. L'amorce de la décrue s'est produite dès le mois de mai 2016. Le taux moyen toutes durées confondues s'établissait alors à 1,28% (hors assurance, sur novembre selon l'Observatoire Crédit Logement). Les valeurs sont ensuite remontées progressivement jusqu'à 1,54% (juin 2017) pour se détendre doucement avant une légère oscillation fin 2017, et de nouveau mollir en janvier 2018 jusqu'à atteindre 1,43% (fin août 2018). Septembre n'échappe pas à la règle. Selon les baromètres nationaux des courtiers en crédit immobilier, les taux moyens affichent une belle constante à 1,60% sur la durée commune de 20 ans et sont toujours sous la barre des 2% sur 25 ans (1,85%). 


Des clients pour finaliser le bilan

Pourquoi les taux sont-ils toujours aussi faibles alors que les fondamentaux économiques seraient plutôt déclencheurs d'une hausse ? Le retour de la croissance, même timide, et la progression de l'inflation sur un an militent pour une remontée des taux. L'OAT 10 ans, indice utilisé par les banques pour déterminer les taux fixes, a subi une forte augmentation en début d'année, passant de 0,5% en décembre 2017 à 1% en février 2018. Il titre actuellement 0,8%, mais les banques répercutent peu ces variations.

Ce phénomène exceptionnel de taux bas résulte des politiques commerciales des banques. Elles sont loin d'avoir rempli leurs objectifs pour l'année 2018, pour le moins ambitieux après le fastueux millésime 2017. Elles demeurent très agressives, à la conquête de nouveaux clients qu'elles pourront capter sur le long terme. Les meilleurs profils bénéficient de formidables décotes et les primo-accédants trouvent grâce à leurs yeux, même sans apport personnel. Chez Empruntis, on chiffre à 15% la proportion de candidats au premier achat ne disposant d'aucune mise de départ, contre 10% habituellement.

Le contexte est éminemment favorable au prêt immobilier. Cela n'empêche pas de comparer et de mettre les établissements de crédit en concurrence pour raboter le taux de quelques points et diminuer ainsi le coût du financement.


Ne pas confondre taux nominal et TAEG

Les taux moyens du marché présentés par les courtiers et les comparateurs sont des valeurs brutes, qu'il faut distinguer du TAEG ou taux annuel effectif global qui tient compte de l'ensemble des frais bancaires, de l'assurance emprunteur et des garanties nécessaires à l'obtention du crédit. Le taux nominal, appelé aussi taux d'intérêt débiteur, auquel s'ajouteront tous ces frais, varie selon les revenus de l'emprunteur, le montant de son apport et son projet immobilier. Entre le taux maximal et le taux minimal accordé aux meilleurs profils, le delta peut atteindre 100 voire 150 points de base.



Passez toujours par un courtier en crédit pour obtenir la meilleure offre de financement et bénéficier d'un suivi professionnel de votre dossier.

Mis à jour le : 18/10/18

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,70 % 1,16 % icon_diminution
15 ans 0,96 % 1,41 % icon_augmentation
20 ans 1,12 % 1,61 % icon_augmentation
25 ans 1,39 % 1,84 % icon_augmentation

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 18/10/18

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

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Calculette

Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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