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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre des taux : les taux remontent doucement pendant que le marché immobilier attend sa reprise

Le mois d'avril 2020 est marqué par un léger rebond des taux d'intérêt et un marché immobilier au point mort. Dans sa dernière étude mensuelle, l'Observatoire Crédit Logement/CSA dresse le bilan d'une situation inédite où les conditions d'emprunt se sont durcies à quelques jours de la fin du confinement. Quelle sera la politique d'octroi des banques après le 11 mai ?


Légère hausse des taux en avril

Dans son rapport mensuel, l'Observatoire Crédit Logement/CSA constate un ajustement à la hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers au cours du mois d'avril. Le taux moyen brut toutes durées confondues s'est établi à 1,17% (taux fixe hors assurance) en avril 2020, contre 1,15% en mars dernier. Sur la durée classique de 20 ans, les rares emprunteurs ont décroché un taux moyen de 1,13%. Sur 15 ans, on s'endette à moins de 1% (0,96%) et sur 25 ans, à 1,38%.

Comparativement à décembre 2019, les taux moyens ont repris 7 à 8 points de base et retrouvé les valeurs observées en septembre dernier. Selon l'Observatoire, la moitié des ménages qui empruntent sur 15 ans ont pu obtenir un taux inférieur à 1%. Sur la maturité de 20 ans, seuls les emprunteurs du premier groupe, qui rassemble 25% d'emprunteurs dont le taux est le plus faible, ont bénéficié d'un taux inférieur à 1%. Près de 49% de la production est réalisée sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans. Au-delà de 25 ans, la production recule de nouveau : 0,6% contre 1,8% en 2019, conséquence de l'application des nouvelles règles d'octroi.

Rien n'entame donc la performance des taux : depuis deux ans, le taux moyen est inférieur à l'inflation, ce qui constitue un phénomène inédit depuis 1945. Ce niveau exceptionnellement bas a facilité l'accès des Français au crédit à l'habitat jusqu'à ce qu'un évènement totalement imprévisible ne perturbe profondément le marché.

Le confinement a tué le marché immobilier... provisoirement

Depuis la mi-mars, le marché immobilier est à l'arrêt en raison de la crise sanitaire du Covid-19. Les mesures de protection pour endiguer l'épidémie empêchent les demandes de prêt d'aboutir et les transactions en cours de se finaliser. Le traitement des dossiers de prêt immobilier est ajourné au profit de la gestion des prêts garantis par l'État mis en place pour soutenir massivement les entreprises. Les demandes déposées avant le confinement ont continué d'être gérées avec des délais beaucoup plus longs, ainsi que les demandes de report ou de modulation des mensualités émanant d'emprunteurs en difficultés. Nul surprise que l'activité ait décroché : comparativement à l'an passé à la même époque, la production de crédits immobiliers pour les trois derniers mois (de février à avril) a plongé de près de 23% et le nombre de prêts accordés de 25%. Sur un an, le repli est évalué à -3% pour la production et à -6,3% pour le nombre d'emprunts octroyés.

Le marché immobilier post-confinement ??

L'annonce du déconfinement le 11 mai a offert une meilleure visibilité aux acteurs du marché. Si les mises en place obligatoires pour garantir la sécurité sanitaire de tous doivent encore être validées par le Parlement, il est légitime de penser que l'activité va redémarrer progressivement. Les visites de logement seront de nouveau autorisées, les banques ouvertes au public, ainsi que les offices des notaires. Entretemps, les personnes porteuses d'un projet immobilier ont pu le peaufiner et compter sur les intermédiaires en crédit pour monter un dossier de financement solide. Les courtiers ont observé un regain d'activité fin avril après une chute spectaculaire des demandes depuis la mi-mars (-80% par rapport à l'an passé). Autre signe encourageant : les banques sont prêtes ! Le courtier Vousfinancer a constaté ces derniers jours que les établissements de crédit se penchent de nouveau sur les demandes de financement et les renégociations de prêt, avec des délais de traitement habituels en raison du faible volume.

De nouvelles règles d'octroi depuis janvier 2020

Une interrogation demeure : les conditions d'emprunt seront-elles assouplies pour accélérer la relance du marché ou les consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) seront-elles appliquées à la lettre ? La diminution sensible de la durée moyenne des prêts bancaires en janvier dernier témoignait d'une déformation de la structure de la production, marquée par un moindre accès au crédit immobilier des clientèles plus fragiles, peu dotées en apport personnel. Ce recentrage sur les profils les moins risqués, la clientèle la plus aisée pour ne pas la nommer, faisait suite à la nouvelle politique d'octroi des banques, sommées par le HCSF fin décembre, de respecter les 3 règles suivantes :
- taux d'endettement limité à 33%
- durée d'emprunt limitée à 25 ans
- montant emprunté limité à 7 années de revenus.

La volonté des autorités de régulation d'encadrer plus strictement les conditions d'emprunt risque de compromettre le redémarrage de l'activité. Une souplesse serait la bienvenue en laissant les banques évaluer la prise de risque. Il avait été reproché au HCSF de ne pas tenir compte du reste à vivre, un paramètre pourtant aussi important que le taux d'endettement. Le reste à vivre, c'est-à-dire la somme qui reste au ménage pour payer les dépenses du quotidien une fois les dettes d'emprunt remboursées, est plus confortable pour un emprunteur avec de bons revenus que pour un autre au Smic, à taux d'endettement équivalent. L'encadrement rigoureux des prêts immobiliers a également pénalisé les investisseurs, à qui les banques accordaient auparavant un financement sans apport personnel avec un taux d'endettement qui pouvait être rehaussé à la marge, étant donné la perspective des revenus locatifs.

Une hausse des taux attendue

La crise sanitaire change malgré tout la donne. Devenus les éléments de sauvetage de l'économie confinée, les banques risquent très rapidement de devoir couvrir les pertes massives des entreprises en faillite, obligeant la Banque Centrale Européenne à adopter des mesures plus fortes. Selon le journal Les Échos, la BCE envisage la création d'une "bad bank", qui permettrait de libérer les établissements de la zone euro des créances douteuses. Nos banques européennes semblent pourtant en bonne forme après dix ans de régulation (Bâle III) : elles cumulent aujourd'hui 300 milliards de fonds propres... qui vont très prochainement servir à encaisser le choc de la crise tout en soutenant la reprise de l'activité économique. La hausse des taux d'intérêts des crédits aux particuliers est donc une probabilité qu'il faudra intégrer : pour anticiper les nouveaux risques, notamment celui d'une remontée des coûts de financement, et pour reconstituer leurs marges après deux années de taux de crédit au plancher, les banques vont être sans doute moins généreuses avec les emprunteurs immobiliers.

Mis à jour le : 29/05/20

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,46 % 0,90 % icon_diminution
15 ans 0,64 % 1,10 % icon_diminution
20 ans 0,77 % 1,30 % icon_diminution
25 ans 1,08 % 1,55 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 29/05/20

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

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Calculette

Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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