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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre de taux de crédit immobilier : taux stables dans un marché paralysé

En cette période de confinement national qui met à l'arrêt l'économie du pays, le secteur immobilier souffre : chantiers suspendus, agences immobilières et offices notariaux fermés, banques qui tournent au ralenti. Obtenir un crédit en ces temps difficiles relève de l'exploit, les établissements traitant en priorité des dossiers en cours de finalisation. Le niveau des taux d'intérêts affiche une franche stabilité par rapport au mois précédent, mais le contexte actuel ne permet pas d'en profiter.


Le crédit immobilier en mode "pause"

Depuis l'entrée en vigueur mi-mars des mesures de restriction destinées à combattre l'épidémie de Covid-19, l'économie du pays est quasiment stoppée, seuls quelques secteurs essentiels restent en activité. Les banques font partie de ces domaines autorisés à rester ouverts pendant la période de confinement, mais elles fonctionnent en effectifs réduits, quand elles ne sont pas fermées si elles ne distribuent pas d'argent liquide. La Fédération bancaire française recommande aux clients d'effectuer les opérations à distance, de privilégier le contact dématérialisé, par téléphone avec leur conseiller bancaire ou via leur plateforme en ligne. Qu'en est-il des personnes qui ont un projet immobilier ?

  Ceux qui ont déposé une demande de financement avant les mesures de confinement verront leur dossier étudié par leur banque. Ils devront néanmoins s'armer de patience pour attendre une réponse en raison du manque de personnel et de la priorité donnée au financement des entreprises.
Que devient la clause suspensive du compromis de vente si les délais sont expirés ? La règle habituelle veut que le vendeur puisse réclamer l'annulation de la vente si le délai de la condition suspensive relative à l'obtention du crédit est dépassé. Rares sont les banques à accorder actuellement de nouveaux financements aux particuliers. Le vendeur et l'acheteur potentiel devront trouver un accord pour allonger les délais, et attendre la sortie de la crise sanitaire pour finaliser la transaction. En temps normal, la durée légale de la condition suspensive ne peut être inférieure à un mois et peut atteindre 60 jours. Dans une lettre ouverte au gouvernement, Bruno Rouleau, président de l'Apic (principale association de courtiers en crédit), réclame l'allongement de la condition suspensive à 90 jours minimum "afin de pallier le ralentissement généralisé du traitement des dossiers dans le secteur bancaire et au sein des différentes instances intervenant dans la réalisation des mutations immobilières".

Si vous avez sollicité les services d'un courtier pour monter votre dossier, contactez-le pour connaître l'avancement de votre demande. Son intermédiation sera plus efficace pour obtenir des informations. Les établissements de crédit ont fait savoir à leur clientèle qu'ils donneront la préférence aux dossiers déjà validés ou en cours de finalisation ; le traitement se fait par ordre chronologique. Elles font par ailleurs face à un afflux de demandes de report ou de modulation de la part d'emprunteurs fragilisés financièrement. Leur intérêt dans l'immédiat est d'éviter les défaillances de paiement. Il reste pourtant fondamental que les banques maintiennent la distribution du crédit, même a minima, pour faciliter une reprise immédiate dès que les signaux seront au vert. Un conseil des courtiers : essayez de boucler votre dossier au plus vite plutôt que négocier le taux de quelques maigres points, la priorité étant la signature de votre prêt immobilier pour concrétiser votre projet sans attendre un retour à la normale.

Les taux de crédit toujours au plancher

Mais pourquoi s'intéresser aux taux d'intérêts si les banques n'octroient plus de nouveau crédit à l'habitat ?
Parce qu'ils reflètent la situation financière à l'instant T et autorisent quelques pronostics de sortie de crise. Alors qu'avril s'entame à peine, les taux affichent une nette stabilité d'un mois sur l'autre. Après un début d'année marqué par une plus grande sélectivité de la part des banques, consécutive aux recommandations des autorités financières, le marché immobilier (crédits et transactions) se trouve désormais paralysé par l'obligation de confinement. D'après les barèmes bancaires reçus par les courtiers en crédit, les taux stagnent sur des valeurs très basses, les quelques ajustements varient à la hausse comme à la baisse de l'ordre de 5 à 10 points de base. Sur 20 ans, le taux moyen se situe autour de 1,30% (hors assurance).

Fin mars, l'OAT 10 ans est repassé dans le rouge, c'est-à-dire que l'État français emprunte de nouveau à des taux négatifs. Le 31 mars il titrait -0,04%, loin toutefois du minima enregistré fin août (-0,442%). Le rendement de l'emprunt phare sur 10 ans sert généralement de référence pour la fixation des taux des prêts immobiliers. Quand il baisse, le niveau des taux suit le même mouvement. L'évolution des taux de crédit dépend aussi du taux de refinancement, c'est-à-dire le prix auquel les banques commerciales achètent leurs liquidités pour prêter aux ménages et aux entreprises. Principal outil de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne pour augmenter les volumes des crédits, ce taux est à 0% depuis trois ans. Quant au taux appliqué sur les dépôts, il a été porté à -0,5% en septembre dernier : la BCE pénalise ainsi les banques qui placeraient leur excès de trésorerie plutôt que de prêter.
L'institution européenne peut-elle faire plus dans ce contexte inédit ?

Après les tensions apparues suite aux propos de Christine Lagarde, présidente de la BCE, la situation s'est apaisée. Un programme d'urgence d'achats d'actifs de 750 milliards d'euros a été décidé le 18 mars pour contrer les effets dévastateurs de la crise sanitaire sur l'économie et les marchés européens. Une mesure nécessaire alors que les États vont être contraints d'emprunter massivement sur les marchés pour financer leurs efforts contre les conséquences du Covid-19. Ce nouveau plan d'aide permet à la BCE d'intervenir auprès d'un État en particulier contrairement aux programmes précédents qui impliquaient de racheter des titres simultanément. En parallèle, la BCE a relâché les normes comptables IFRS 9 afin de prévenir une contraction brutale du crédit.

Mis à jour le : 06/04/20

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,40 % 0,80 % icon_diminution
15 ans 0,64 % 1,00 % icon_diminution
20 ans 0,77 % 1,25 % icon_diminution
25 ans 1,07 % 1,45 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 06/04/20

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

Nos calculatrices

Calculette

Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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