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Observatoire des taux des courtiers en crédit immobilier

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Baromètre des taux : il est plus facile d'emprunter en janvier 2021

L'année 2021 débute sous les meilleurs auspices pour tous ceux qui portent un projet immobilier : les taux d'intérêt des crédits immobiliers continuent de baisser, l'usure se relève légèrement et les conditions d'octroi s'assouplissent. Trois raisons combinées qui facilitent l'emprunt immobilier dans un contexte marqué par une crise économique sévère.





Des taux d'emprunt proches de leur plus bas historique

La bonne nouvelle de ce début d'année est le bon niveau des barèmes bancaires. Aucun établissement financier n'a relevé ses taux d'intérêts des crédits à l'habitat en ce mois de janvier. Certains, plus offensifs, ont choisi de baisser les valeurs. Selon les enseignes et les durées, le reflux oscille 0,05% et 0,20%, avec une contraction moyenne par rapport à janvier 2020 autour de 0,10%. Les baisses concernent tous les profils, pas seulement les revenus élevés..

Après les hausses opérées durant le premier confinement, les taux d'emprunt immobilier n'ont cessé de diminuer graduellement à partir de mai 2020, au pire de stagner. Janvier 2021 poursuit la tendance baissière, alors que le contexte économique dégradé s'installe durablement. Les banques veulent distribuer au moins autant de crédits immobiliers qu'en 2020, année chahutée s'il en est, qui aura perdu autour de 20% de sa production par rapport à 2019, millésime record en termes de transactions et de volume de prêts.

La conquête de nouveaux clients devrait donc être facilitée par ces taux attractifs qui s'approchent de leur plus bas historique établi durant l'automne 2019. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux brut toutes durées confondues affichait à l'époque 1,11% (hors assurance et coût des sûretés). Actuellement, le taux moyen se situe autour de 0,90% sur 15 ans, de 1,15% sur 20 ans et de 1,40% sur 25 ans. Les meilleurs profils peuvent décrocher une décote significative qui porte le taux à 0,50% sur 15 ans et à 0,70% sur 20 ans.

Au-delà de ces taux performants, le régulateur autorise les banques à lâcher du lest, une décision tant attendue par les candidats à l'emprunt et les professionnels de l'immobilier.


Le régulateur assouplit les règles d'octroi

Nonobstant la crise sanitaire et économique, les conditions d’emprunt étaient propices à l'achat immobilier durant l'année 2020, permettant de s'endetter à moindres coûts. Il fallait pourtant composer avec les règles d'octroi édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière en décembre 2019 :
- limitation du taux d'endettement à 33% des revenus nets de l'emprunteur ;
- plafonnement de la durée de remboursement à 25 ans ;
- limitation de l'endettement immobilier à 7 années de revenus.

Les banques ont été priées de suivre scrupuleusement ces consignes qui avaient valeur d'injonctions, puisque leur respect subordonnait le ratio de fonds propres. Malgré les appels répétés des professionnels du secteur, le régulateur, placé sous l'égide du ministre de l'Économie, a maintenu ses recommandations tout au long de l'année 2020. Ce cadre strict a eu pour effet d'augmenter le nombre de refus, excluant de l'accès à l'emprunt immobilier un grand nombre de candidats qui pouvaient être financés selon les critères appliqués en 2019.

Le taux de refus a atteint 17% en décembre 2020, trois fois supérieur à ce qu'il était en 2019. Les plus touchés par cette rigueur bancaire ont été les primo-accédants et les investisseurs locatifs, candidats disposant généralement d'un faible apport, quand il n'est pas tout simplement inexistant, et abonnés aux durées les plus longues et aux taux les moins performants. Certains d'entre eux pourront peut-être représenter leur demande de crédit en vertu d'un assouplissement des règles d'octroi.

Dans sa dernière recommandation, le HCSF décide en effet de rehausser le taux d'endettement maximum à 35% au lieu de 33%. La durée reste plafonnée à 25 ans, mais prend en compte un éventuel différé de remboursement de 2 ans : l'achat dans le neuf peut désormais être financé par un crédit de 25 années pleines, au lieu de 23 ans comme l'imposait la règle précédente. En tenant compte de ces 2 années, il sera plus facile de respecter le seuil de l'endettement. Dans un marché locatif détenu à 60% par des investisseurs privés, ce léger allongement est le bienvenu.

Par ailleurs, la marge de flexibilité accordée aux banques qui leur permet de s'affranchir des meilleures pratiques concernant le taux d'effort et la durée d'emprunt passe de 15% à 20%, toujours à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale.


Légère remontée des taux de l'usure

C'est dans ce contexte de taux en baisse et de règles d'octroi amendées que la Banque de France révise ses taux de l'usure. Chaque trimestre, l'institution calcule les taux pour le trimestre en cours à partir des taux moyens octroyés le trimestre précédent, augmentés d'un tiers. Pour le T1 2021, les taux maximum légaux que les banques ne doivent pas dépasser pour accorder un financement remontent de 5 points sur les maturités entre 10 et moins de 20 ans (2,57%), et de 15 points pour les prêts remboursés sur moins de 10 ans. Le taux de l'usure est quasi stable sur la durée classique de 20 ans et plus (2,67%).

La baisse des taux de l'usure en 2020 dans un contexte de taux plus élevés avait engendré un effet ciseaux, préjudiciable aux emprunteurs les moins bien dotés. Le relèvement de l'usure et le repli des taux d'intérêts ouvre de nouvelles perspectives aux candidats empêchés en 2020.

Mis à jour le : 24/01/21

Durée Taux Min Taux Max Evolution
10 ans 0,40 % 0,66 % icon_diminution
15 ans 0,56 % 0,82 % icon_diminution
20 ans 0,67 % 1,02 % icon_diminution
25 ans 0,92 % 1,28 % icon_diminution

Taux fixes hors assurance et taux révisables capé +1 / -1 hors assurance selon profil et selon le projet. Taux constatés sur la période auprès des réseaux de courtiers en crédit immobilier partenaires. Réponses non contractuelles.

Evolution du taux de crédit

, ensemble des marchés en %

Source : Crédit Logement/CSA

Détails de l'évolution des taux sur la dernière année

Mis à jour le : 24/01/21

EURIBOR
L'Euribor est l'un des principaux taux d'intérêt de référence du marché monétaire en Europe avec l'Eonia. Cette valeur est utilisée par les banques pour indexer les taux de leurs crédits à la hausse ou à la baisse en fonction des mouvements du marché.

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Une France de propriétaires ?

Du rêve à la réalité, les étapes fastidieuses de l’obtention d’un prêt immobilier

Maison Alors que l’année 2015 devrait signer un record en terme de production de crédits et qu’à peu près 6 français sur 10 sont propriétaires de leur logement, soit 58 %, la France de propriétaires demeure une chimère. En effet, d’après l’INSEE, la part des ménages propriétaires de leur logement s’est stabilisée depuis 2010 et l’essor de la production de crédits au premier semestre 2015 a été vraisemblablement provoqué par les multiples renégociations des taux. Parmi ces propriétaires, la part de ceux qui ont fini de rembourser leur emprunt a progressé au fil des ans, en raison du vieillissement de la population. En 2014, 70 % d’entre eux n'avaient plus de crédit à rembourser.

Mais, ce n’est pas votre cas et vous avez trouvé l’habitat de vos rêves, il vous reste à trouver son financement. Vous allez devoir faire une simulation de crédit immobilier et vous lancer dans un projet d’acquisition immobilière est un travail de longue haleine et parfois semé d’embûches, il est important d’avoir toutes les clés en mains avant de se lancer.


Lire et comprendre un taux en crédit immobilier

Les banques disposent de plusieurs sortes de taux. Taux fixe ou taux variable avec ou sans capes. En fonction de l’évolution des taux directeurs vos mensualités peuvent évoluer et le coût total de votre crédit aussi si vous avez opté pour un taux variable.
Opter pour un taux fixe ou un taux variable ?
Avec un prêt à taux fixe, le taux d’intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt. Celui-ci est fixé au départ dans l’offre de crédit, ainsi que la mensualité et le coût total du prêt. Le prêt à taux fixe a pour avantage la sécurité. En revanche, avec ce type de prêt, vous ne pouvez pas bénéficier d’une éventuelle baisse de taux.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le taux peut évoluer à la hausse ou à la baisse, selon les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt. Ce qui rend quasiment impossible le calcul du coût total du crédit. La variation du taux est répercutée sur le montant de la mensualité, sur la durée du prêt et parfois sur les deux à la fois. La banque doit établir, à titre indicatif, des simulations sur les variations de taux (à la hausse et à la baisse) avec leur impact sur ces éléments du prêt et son coût total. Elle doit vous les communiquer lors de la demande de prêt et les joindre à l’offre de crédit.
Pour réduire le risque financier, il est préférable d’opter pour une formule de prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse. La variation du taux ne peut pas dépasser un pourcentage fixé dans le contrat (+1 ou +2 points le plus fréquemment).
Les banques proposent également des formules «mixtes» associant deux phases dans le prêt : une première période à taux fixe, et une seconde à taux variable. Cette formule est intéressante si vous pensez rembourser l’intégralité du prêt par anticipation, avant la période à taux variable. Mais risquée si finalement vous ne le faites pas !

Evaluer le coût du crédit

Financement Le coût du crédit est exprimé par le taux effectif global (TEG). Celui-ci inclut, en plus du taux d’intérêt, tous les autres frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, frais d’assurance invalidité-décès, frais de garantie... dès lors que leur montant peut être fixé précisément avant la conclusion du crédit.
Le TEG est le principal indicateur à prendre en compte pour comparer deux propositions entre elles à durée égale. Il ne doit jamais dépasser le taux de l’usure, qui correspond au taux maximum auquel un prêt peut être accordé. Quant au coût total du crédit, c’est le « prix » total du crédit, exprimé en euros. Il est calculé sur la durée totale du prêt, en tenant compte du montant des intérêts dus, des frais de dossier, d’assurance et de garantie.
Le coût du crédit augmente avec la durée du prêt. Plus la durée de remboursement est longue, plus le coût total augmente. Car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû.
Toutefois, ce coût est calculé en temps réel. En cas de forte inflation en cours de remboursement, le coût réel se réduira à proportion de la hausse des prix. En allongeant la durée du prêt, on réduit généralement la mensualité. Ce qui peut vous permettre d’obtenir le crédit qui vous serait refusé sur une durée plus courte, pour dépassement de votre taux d’endettement.

Pensez également lors de la demande de prêt immobilier à comparer les assurances de prêt.

En effet la loi vous autorise à choisir librement votre futur contrat, les assureurs spécialisés en assurance crédit proposent des contrats adaptés vous permettant d’économiser jusqu’à 15 000 € sur le coût total du crédit immobilier.
Pensez aussi à négocier les frais de remboursement anticipés. Ils sont en moyenne de 3 %, si demain vous souhaitez racheter votre prêt pour réaliser des économies ou pour augmenter la durée du financement, ils sont en général un frein à ces opérations puisqu’ils engendrent des frais supplémentaires.
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