Nouveau prêt à taux zéro : qui en profitera ?
Exit le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt et le Pass-Foncier. Le gouvernement met en place le PZT +, le nouveau prêt à taux zéro qui concentre à lui seul plusieurs dispositifs d'aide à l'accession à la propriété, tout en conservant les certaines mesures déjà anciennes (APL et PEL). Sensé être plus efficient, il s'adresse à tous les primo-accédants sans condition de ressources, mais la modularité du cadre lui confère une telle complexité que les candidats n'auront d'autre alternative que de multiplier les simulations auprès de professionnels. Le courtier Empruntis.com s'est livré à l'exercice qui met en évidence l'inégalité des chances.
En remaniant les mesures d'aide à l'accession à la propriété, l'Etat veut non seulement accroître le nombre de propriétaires dans notre pays, mais réaliser des économies tout en optimisant les dispositifs. Grâce au nouveau PTZ +, l'objectif est de gagner chaque année quelque 380 000 nouveaux acheteurs contre 250 000 actuellement avec le PTZ. Pour répondre à la demande sur un territoire fort disparate en matière de logement, le gouvernement a défini un cadre précis qui doit s'adapter à toutes les situations familiales et géographiques, mais à tel point complexe que l'emprunteur peut difficilement intégrer seul tous les paramètres pour obtenir le montant du prêt gratuit dont il pourra bénéficier.
Le montant du PTZ + est en effet variable selon la zone géographique, les revenus du ménage, la performance énergétique du bien, son statut (neuf ou ancien) et le nombre de personnes destinées à occuper le logement, sans oublier les performances énergétiques (BBC pour le neuf et classement par étiquettes énergétiques pour l'ancien). La durée de remboursement qui s'étale entre 5 et 30 ans varie elle aussi en fonction de la zone géographique, des revenus et de la composition du ménage. La différence entre l'ancien PTZ et le nouveau se situe essentiellement au niveau de la durée de remboursement qui est rallongée (maximum 22 ans pour l'ancien PTZ) et la prise en compte des performances énergétiques avec, pour axe principal, les logements neufs aux nouvelles normes environnementales.
Le zonage (A, B1, B2 et C) renforce les différences entre les emprunteurs pour favoriser en premier lieu les acheteurs en zone où les logements font défaut. Un ménage désirant acheter un logement BBC en zone A (Paris et région francilienne, Côte d'Azur, genevois) fera une meilleure opération avec le nouveau PTZ qu'avec les aides actuellement en place. En revanche, un couple en zone C (zone rurale) achetant un bien énergivore sera pénalisé par le PTZ + par rapport à l'ancien PTZ qui ne prenait pas en compte les performances énergétiques. L'opération se révèle également défavorable aux ménages aux revenus moyens qui pouvaient bénéficier du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt sur 7 années et qui perdent au change avec le PTZ +. Par ailleurs un gros emprunteur aura tout intérêt à finaliser l'acte de vente avant la fin décembre pour profiter du crédit d'impôt plus avantageux pour un achat dans le neuf BBC que le nouveau dispositif.
Le profil gagnant : une famille nombreuse située en zone A désirant acquérir un bien neuf BBC.
Le profil perdant : un couple sans enfant en zone C (ou villes de moins de 50 000 habitants) achetant un logement ancien médiocre énergétiquement.
Entre les deux, une multitude de cas de figure où la perte du crédit d'impôt et de l'ancien PTZ sera tantôt préjudiciable, tantôt compensée, voire substantiellement dépassée.