Credit immobilier : pourquoi les prix vont baisser en 2012 ?
Quand l'immobilier va, tout va.
Ce serait faire un syllogisme d'appliquer la négative à ce lieu commun, mais il semble aujourd'hui acceptable. Les professionnels prévoient un retrait marqué pour l'année 2012. Au regard des perspectives économiques pour l'an prochain, il faudrait être utopique de croire dans la bonne santé d'un marché soutenu en partie artificiellement. Depuis quelques mois, l'immobilier provincial recule, c'est au tour de Paris depuis peu et déjà des corrections notables laissent augurer une tendance plus franche en 2012.
On se souvient de la hausse à deux chiffres du marché francilien en 2010. Plus de 10% pour la région et 22% pour la capitale. Une envolée spectaculaire qui mit en relief l'ensemble du marché français en progression de 9%. Les aides à l'accession, les dispositifs de défiscalisation et les taux de crédit à des niveaux historiques ont formé le trio idéal pour encourager les projets d'achat. Année faste dans un contexte économique pourtant peu favorable. Déconnecté des réalités budgétaires vécues par les Français, le marché immobilier ne pouvait continuer sur un tel rythme. Il est manifeste que le marché est surévalué. Dès les premiers mois de 2011, la tendance fléchit : en province, le marché stagne et les prix commencent à se replier légèrement. A Paris, on vit toujours sur un nuage, les prix s'apprécient sans cesse, l'atypisme du marché parisien réagit toujours fortement à l'effet de pénurie. Depuis quelques semaines, Paris s'assagit et pour la première fois depuis 2 ans, les prix se stabilisent. Ils ont même commencé un repli en septembre. Les conditions d'accession à l'achat immobilier ne sont plus les mêmes qu'en 2010 : forte hausse des taux de crédit, refonte des mesures d'aide, réduction du taux de défiscalisation pour le Scellier et dégradation du contexte socio-économique.
L'accélération de ce dernier facteur durant l'été porte un nouveau coup au secteur immobilier.
Les banques, qui affirment ne pas fermer le robinet du crédit, ont toutefois durci les critères d'accès : elles cherchent à minimiser les risques au maximum en étant plus vigilantes quant au profil des emprunteurs. La crise de la dette grecque qui n'en finit pas d'agiter la planète politico-financière orchestre chaque semaine un scénario toujours plus alarmiste. Tout comme ses homologues européens, la France, sommée de réduire drastiquement ses dépenses publiques, rabote à tout-va : le Scellier qui a dopé le marché du neuf en 2009 et 2010 est tué dans l'oeuf avec un premier étêtage de son taux en 2011 (22% au lieu de 25% pour les logements BBC), et un deuxième l'an prochain beaucoup plus radical (14%) ; et le PTZ+ qui se voulait le sésame d'accession à la propriété n'aura pas suffisamment bénéficié aux ménages des classes moyennes et modestes.
Les corrections sont désormais visibles : chute des ventes du marché du neuf (-20% sur un an au premier semestre), diminution des prix autour de 2,7% au troisième trimestre 2011 et proportion en berne du Scellier (un tiers des ventes dans le neuf en 2011 au lieu de 65% en 2010). A l'aune des chiffres peu optimistes des prévisions de croissance (1% pour la France), le sillon devrait se creuser encore plus en 2012. Les analystes du Crédit Agricole projettent un recul de 5 à 6% des prix en 2012. L'application des nouvelles règles de fiscalité sur les plus-values dès février 2012 va retirer du marché un grand nombre de logements vendables : en repoussant à 30 ans l'exonération des plus-values immobilières, l'Etat éloigne d'autant les perspectives de rentabilité de l'investissent locatif. Il risque de se produire une contraction de l'offre et de la demande, alimentée par la détérioration du moral des ménages. La pierre reste néanmoins une valeur refuge indétrônable, mais le passage à l'acte est immuablement suspendu à l'amélioration tangible du contexte macro-économique.