Prêt viager hypothécaire : une solution pour conserver ou améliorer son niveau de vie.

Le prêt viager hypothécaire est une solution de crédit réservée aux seniors que la réforme de l'hypothèque a rendue possible en mars 2006. Il permet à un retraité propriétaire de son logement d'obtenir un capital garanti sur le bien immobilier tout en en conservant l'usage. Le remboursement du crédit se fait au décès du bénéficiaire ou à la vente du bien. Assez peu utilisée dans notre pays car très récente, cette formule de crédit est couramment pratiquée dans les pays anglo-saxons, et s'apparente à une hypothèque renversée qui permet aux seniors de bénéficier de liquidités sans perdre leur patrimoine.

Améliorer ses revenus sans vendre son bien immobilier : le capital immobilier d'une personne âgée propriétaire de son logement est souvent le seul patrimoine dont elle dispose. Si elle doit faire face à des dépenses imprévues ou récurrentes liées à sa santé par exemple (problème de dépendance) ou qu'elle souhaite tout simplement profiter au mieux de sa retraite, ses revenus réguliers tirés de sa pension de retraite ne sont pas suffisants. Le prêt viager hypothécaire lui permet d'obtenir des liquidités, sans vendre son bien immobilier grâce à l'hypothèque inscrite sur celui-ci. Le bien immobilier doit être à usage exclusif d'habitation (résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif). Selon la valeur du bien hypothéqué et l'âge du bénéficiaire, ce dernier recevra un capital versé en une seule fois ou par versements périodiques. Le prêt et les intérêts sont remboursables in fine, c'est-à-dire au décès de l'emprunteur ou à la vente du bien hypothéqué. Le prêt ne représente aucune charge pour l'emprunteur durant son vivant.

Ce type de prêt est très encadré, en premier lieu la publicité sur ce produit. Le démarchage est strictement interdit. Il peut être accordé quel que soit l'âge et l'état de santé de la personne senior. Il peut servir à tout usage sauf au financement d'une activité professionnelle. Le montant du prêt est déterminé en fonction de la valeur estimée du bien immobilier et de l'âge de l'emprunteur. Plus l'emprunteur est âgé, plus élevé sera le montant du prêt estimé en pourcentage de la valeur du bien. Au décès de l'emprunteur, la banque se rembourse sur la vente du bien (montant du prêt majoré des intérêts). Si la valeur du bien est supérieure à la dette, la banque reverse la différence aux héritiers. Le remboursement est obligatoirement plafonné à la valeur de l'immeuble au décès de l'emprunteur, ce qui signifie que les héritiers ne peuvent être redevables d'aucun dette relative au bien hypothéqué. Si la dette est supérieure à la valeur du bien, elle sera supportée par la banque. Si le bien est vendu durant le vivant de l'emprunteur, le prêt viager hypothécaire devient un prêt classique remboursable, intérêts et capital dus dans la limite de la valeur du bien. Le montage du prêt se fait par-devant notaire, qui représente un précieux conseiller dans ce type de situation. L'obligation principale de l'emprunteur est de conserver la valeur du bien hypothéqué en lui apportant l'entretien nécessaire (gestion en bon père de famille).

L'utilité d'un tel prêt revêt de multiples aspects : réaliser des travaux dans sa maison, faire l'acquisition d'un autre bien immobilier, financer sa dépendance (assurance dépendance, ou rente, frais médicaux, maison de retraite), alimenter une épargne, gérer son budget et pouvoir consommer mieux, voire aider ses enfants et petits-enfants dans leurs projets (donation). Les capitaux du prêt ne sont pas considérés comme des revenus, ils sont dès lors exonérés d'impôt. L'avantage du prêt viager hypothécaire par rapport à la vente en viager est la réversibilité de l'acte : du jour au lendemain l'emprunteur peut décider de rembourser son prêt. Les héritiers peuvent par ailleurs décider de conserver le bien hypothéqué, solution envisageable surtout si les intérêts n'ont porté que sur une courte période.