Immobilier : quel constat du marché ?
Le marché de l'immobilier 2010 s'était montré plutôt vigoureux en partie grâce aux excellentes performances des taux de crédit et aux aides gouvernementales à l'accession à la propriété et à l'investissement locatif (loi Scellier). La donne en 2011 évolue tant sur le plan conjoncturel de l'économie nationale et plus largement européenne, que sur le plan interne des mesures de soutien qui ont été modifiées drastiquement. Le marché de l'immobilier résidentiel connait aujourd'hui un réel ralentissement, mais le statut de valeur refuge de la pierre devrait continuer de perdurer dans un contexte économique incertain.
780 000 transactions ont été réalisées en 2010 dans l'immobilier ancien, soit une progression de 32% par rapport à l'année 2009. Le marché retrouvait ainsi son niveau d'activité de 2008 sans toutefois renouer avec les années fastes 2004/2006 quand 824 000 transactions annuelles étaient enregistrées. Les chiffres du premier trimestre 2011 font état d'un léger repli par rapport au trimestre précédent, repli plus marqué en Ile-de-France où la baisse des ventes d'appartements atteint -7% en variation annuelle (-12% sur Paris). Après une période de demandes record en 2010, la faiblesse de l'offre nouvelle sur cette région (pénurie de logements) explique partiellement le recul des ventes.
L'incidence des prix sur la demande se révèle plus appuyée en début d'année 2011. Après une hausse moyenne de près de 10% sur l'ensemble du territoire, les prix de l'ancien marquent le pas tout en étant toujours très largement surévalués (autour de 25% selon les experts). Là encore il convient de différencier Paris et la région francilienne des autres régions françaises. L'évolution moyenne sur l'hexagone s'établit autour de +8,7% au premier trimestre en variation annuelle (chiffres des Notaires) : +7% pour la province et +13,6% en Ile-de-France avec un pic au-delà de 20% pour la capitale. Le rythme trimestriel se ralentit cependant pour baisser d'un point entre le quatrième trimestre 2010 et le premier trimestre 2011 (+1,5% contre +2,5%).
Contrairement à ses homologues européens, la France fait figure d'exception avec une étonnante reprise du marché immobilier en 2009 et 2010. La correction s'est opérée très rapidement et le repli des prix durant l'année 2009 a été plus que largement compensé par les hausses de 2010. Cette activité soutenue pourrait sembler inexplicable au regard de l'historique du marché depuis les dernières décennies ; mais les fondamentaux du secteur français sont immuables avec une demande de logements très forte renforcée par le désir d'accession à la propriété et les aides inhérentes, et par une offre globalement insuffisante. Si certains pays ont souffert d'une bulle du crédit, la France en est épargnée grâce à une gestion saine de la distribution des crédits à l'habitat fondée sur la capacité de remboursement de l'emprunteur et non sur la valeur du bien.
Malgré une forte activité en 2010, le marché 2011 devrait se stabiliser. Les prix ralentissent leur mouvement de hausse, voire enregistrent un léger repli dans certaines régions, les taux sont repartis à la hausse depuis novembre 2010, les ventes ont tendance à régresser. Un repli des ventes de l'ordre de 10% est envisagé pour l'année 2011 pour une hausse moyenne des prix contenue à +4%. En dépit d'un durcissement des mesures de soutien au secteur (rabotage du Scellier et mise en place du PTZ+) et d'une dégradation de la solvabilité des ménages, l'achat immobilier constitue une réponse pérenne aux incertitudes liées à la crise économique.