Crédit immobilier : quelle évolution pour les taux ?

La Banque Centrale Européenne (BCE) vient de rehausser son principal taux directeur de 25 points qui passe ainsi de 1% à 1,25% après deux années de stabilité. La crise financière de l'automne 2008 avait obligé la BCE à relâcher son taux de refinancement pour faire face à la récession. En s'écartant de l'objectif maximal des 2% (augmentation des prix de 2,6% à fin mars sur un an), l'inflation dans la zone euro la pousse aujourd'hui à relever son principal taux directeur, ainsi que ses autres taux (taux de prêt marginal et taux de dépôt). Les banques avaient déjà anticipé cette hausse et avaient réajusté leurs taux de crédit immobilier depuis plusieurs semaines. Le tout récent relèvement des taux de la BCE va-t-il avoir un impact brutal sur le coût du crédit immobilier ?

Depuis novembre dernier, les taux de crédit immobilier ont gagné près de 70 points, soit 0,70% en moyenne sur toutes les durées. Les banques avaient donc prévu que le coût de l'argent qu'elles empruntent allait augmenté et elles avaient en conséquence répercuté l'effet d'annonce sur les taux de crédit aux particuliers. Si le taux fixe moyen sur 20 ans s'établissait à 3,50% octobre, il atteint aujourd'hui 4,20%. Les taux immobiliers renouent avec les valeurs de janvier 2010. En dépit de cette hausse sensible, les taux fixes restent performants au regard de ceux pratiqués avant la crise en 2007 et 2008, quand ils dépassaient allègrement les 5%. Le relèvement des taux fixes trouve son origine dans l'augmentation de l'OAT qui est l'indice de référence des banques pour les déterminer : la forte poussée de l'OAT est la conséquence directe des difficultés de remboursement de certains états européens surendettés (Grèce, Portugal et Irlande).

Le réajustement du taux directeur a un impact plus marqué sur les taux variables qui sont pour leur part indexés sur les taux de l'Euribor 3 mois ou 1 an. Mais là encore les banques avaient anticipé les hausses sur un marché du crédit à taux variables qui ne représente que 10% en France. Alors que l'option du crédit à taux fixe permet à l'emprunteur de connaitre le coût de son crédit à l'avance, le taux variable à l'inverse entraine une prise de risque, puisqu'il est assujetti aux fluctuations du marché monétaire. Sur 20 ans, le taux variable s'établit à 3,50%, soit 0,70% en-deçà du taux fixe à 4,20%. Un écart inférieur à 1% qui constitue une économie substantielle mais qui reste insuffisant pour légitimer le choix du taux révisable. Même avec un taux capé (à 1% ou 2% selon dossier), le risque à long terme est réel.