Taux fixes ou taux variables : pourquoi pas une troisième option ?
Oubliés, les formidables records historiques des taux fixes du crédit immobilier. Depuis décembre, ils ont entamé une remontée qui se poursuit encore en ce début mars. Aujourd'hui les taux retrouvent leur niveau de l'automne 2009 et effacent en seulement 3 mois le gain glané au fil des 12 mois passés. La hausse de l'OAT sur laquelle se basent les banques pour déterminer les taux fixes est la cause première de cette progression qui nuit au pouvoir d'achat immobilier des ménages. Parallèlement au mouvement haussier des taux fixes, s'est amorcé un recul des taux variables qui pose la question habituelle : faut-il revenir aux taux variables ?
La hausse de l'OAT qui a débuté mi-novembre se poursuit en mars et entraîne des répercussions sur les taux fixes des crédits immobiliers. Depuis leur exceptionnel niveau historique du mois d'octobre dernier, les taux ont progressé de 0,50%, un bond spectaculaire plutôt inattendu par les analystes. Le taux moyen sur 15 ans s'établit aujourd'hui à 3,85% contre 3,40% en octobre, et sur 20 ans à 4,05% contre 3,55% toujours en octobre dernier. Les valeurs retrouvent leur niveau de janvier 2010. Les très bons dossiers peuvent toujours négocier des taux plus performants, mais la progression est encore plus forte pour les taux les plus bas du marché. L'annonce par la BCE d'une hausse de son principal taux directeur en avril prochain a par ailleurs encouragé les banques à anticiper le mouvement. Le taux sur 20 ans pourrait s'établir autour de 4,15% en avril.
Dans ce contexte, est-il pertinent d'envisager un retour aux taux variables ? Ceux-ci baissent en effet, a contrario des taux fixes. En février, les taux révisables ont reculé de -0,10% pour s'établir à 3,35% sur 20 ans, un retour aux valeurs de mi-novembre dernier ( conséquence du repli de l'Euribor, indice de référence). La différence entre taux fixes et taux variables sur une même durée n'est toujours pas suffisante pour justifier le choix d'un crédit à taux variable. L'écart doit être au minimum de 1 point pour que la démarche soit valable.
Les banques proposent une solution hybride qui combine taux fixes sur une durée comprise entre 8 et 10 ans et taux variables sur la durée restante, avec limitation de l'écart entre les deux à 2 points. Cette formule s'adresse principalement à ceux qui souhaitent revendre leur bien avant 10 ans, l'option semi-fixe devient en effet optimale avant le basculement en taux variable. L'inconvénient se situe au niveau du remboursement anticipé qui s'accompagne de pénalités. A moins de négocier au départ la réduction voire la suppression de ces pénalités.