Dispositif Scellier : quel régime choisir ?

Scellier classique ou Scellier social ? Si vous envisagez d'investir dans le neuf dans le cadre du dispositif Scellier, posez-vous la question et évaluez tous les paramètres pour faire votre choix en fonction de vos objectifs à long terme. Le Scellier est une mesure de défiscalisation à plusieurs vitesses, la formule classique étant sans doute la plus en vue, mais pas forcément la plus rentable. Tour d'horizon des caractéristiques de chaque régime.

Depuis son lancement en janvier 2009, le dispositif Scellier connaît un succès quasi inespéré. Le marché du neuf n'a pas sombré et le dispositif, même après les amendements de 2011, n'a pas perdu de son attrait malgré une forte réduction des taux de défiscalisation. En volume, le Scellier représente à lui seul 66% des ventes dans le neuf pour l'année écoulée, avec des pointes à 80% dans certaines grandes agglomérations comme Montpellier ou Lille. Le dispositif a profité et profite encore de la défiance des ménages pour les valeurs boursières volatiles qui ne viendront jamais remplacer la valeur refuge de la pierre.

Que vous choisissiez le Scellier classique ou le Scellier intermédiaire à volet social, toute votre attention doit être portée sur l'emplacement, en prenant en compte la réalité économique de la commune où vous pensez investir, le niveau de la demande locative, le niveau des loyers et l'accessibilité du bien aux services périphériques (commerces, transport, médecins,…). Se déplacer pour juger de visu le bien s'il est achevé tombe sous le sens, beaucoup ont malheureusement acheté sur plan à distance sans évaluer les paramètres externes indissociables du rendement locatif.

Scellier classique

La réforme de 2011 a fortement durci les possibilités de défiscalisation : de 25% de réduction d'impôt quel que soit le bien acquis, le taux est tombé à 22% uniquement pour un bien BBC. Sur la base d'un prix d'acquisition plafonné à 300 000€, vous pouvez déduire un maximum de 66 000€ sur 9 ans, soit 7 333€ par an.

Si le bien neuf n'est pas classé BBC, le taux en 2011 est de 13%, ce qui autorise une réduction de 39 000€ sur 9 ans. L'achat d'un logement BBC est aujourd'hui plus cher qu'un logement classique, entre 15% et 20% compte tenu des coûts de construction pour respecter les normes. La norme RT 2012 sera systématiquement appliquée à tous les logements neufs dès janvier 2013.

Pour pallier aux dérives des deux années précédentes, le gouvernement a modifié le zonage et revu les loyers à la baisse dans les zones A et B, afin qu'ils soient en adéquation avec la réalité locative du marché. La zone C (communes rurales) est toujours exclue du dispositif sauf dérogation du ministère du Logement.

Scellier social

Avec le Scellier social, le gouvernement souhaite résorber la demande locative dans les zones où elle est très forte. Comme le Scellier classique, la durée de location minimale est de 9 ans pour bénéficier de la défiscalisation. Si vous décidez de louer durant 6 années additionnelles dans le cadre du Scellier social, la réduction d'impôt atteint 32% au bout des 15 années, soit 10% supplémentaires sur 6 années au-delà des 9 ans de base, pour un maximum de 96 000€ (6 400€/an), auquel vous ajoutez un abattement de 30% sur les loyers perçus.

Qui dit avantages fiscaux dit aussi contraintes supplémentaires. Si comme pour le Scellier classique, vous devez respecter les plafonds de loyers en fonction des zones, vous êtes assujettis aux plafonds de ressources des locataires. Vous ne pourrez louer votre bien à un ascendant ou un descendant familial, quand c'est possible pour le Scellier classique.

Pour les deux régimes, vous pouvez imputer le déficit foncier sur votre revenu global à hauteur de 10 700€ par an (qui peuvent être occasionnés par des travaux de rénovation), la partie excédentaire étant imputable sur les 6 années suivantes sur les futurs bénéfices fonciers.