Immobilier ancien : toujours intéressant ?
La conjoncture économique nationale et internationale a conforté la position de l'immobilier en tant que valeur refuge. La crise financière de l'automne 2008 a détourné les épargnants des marchés boursiers hautement volatils. L'assurance vie résiste, avec des rendements toujours honorables quoiqu'en baisse en 2010 et malgré un recul de la collecte brute depuis trois mois, conséquence directe des effets d'annonce du gouvernement quant à la réforme de la fiscalité. Pour se constituer un patrimoine transmissible et assurer un complément de revenus à l'heure de la retraite, les ménages français se sont tournés vers l'immobilier. Le niveau des taux en 2010 jumelé aux diverses aides gouvernementales a permis de soutenir un secteur qui tient lieu de véritable baromètre économique. La donne a changé en 2011, les paramètres ont évolué et les curseurs poussés vers le haut. Les ménages ont-ils toujours confiance dans l'immobilier ?
L'historique de l'immobilier en 2010 est marqué par une formidable envolée des prix dans certaines régions et un niveau plancher des taux de crédit. Les grandes agglomérations essentiellement et la région francilienne ont vécu et vivent encore une forte tension de leur marché où la pénurie de logements est criante : si l'augmentation moyenne des prix de l'immobilier ancien en France métropolitaine se situe autour de 9% en 2010, Paris a enregistré une hausse exceptionnelle de +17% sur l'année écoulée avec des valeurs records au-delà de 7 300€ le mètre carré. Le niveau très bas de taux de crédit a alimenté cette hausse des prix, et les aides de l'Etat (doublement du PTZ, crédit d'impôts sur intérêts d'emprunt et Scellier) ont encouragé et facilité l'accession à la propriété. Le nombre de transactions a progressé de +30% en 2010 sur toute la France et de +40% sur Paris.
Depuis novembre 2010, les taux de crédit reprennent un chemin haussier et cumulent à 50 points de base supplémentaires depuis octobre (soit +0,50% en moyenne sur toutes les durées d'emprunt). Ce constat n'a pour le moment aucun effet sur les prix des biens qui continuent de grimper malgré un léger ralentissement amorcé en janvier. En dehors des taux et des prix, le contexte d'achat a été modifié, puisque les aides gouvernementales ont été réorientées pour être soit-disant plus efficaces et moins surtout coûteuses pour les finances publiques : exit le crédit d'impôt, le PTZ est devenu le PTZ+, accordé à tout primo-accédant et favorisant avant tout les zones tendues et les logements performants d'un point de vue énergétique. Le retour de l'inflation qui atteint +2,6% sur un an à fin mars et l'augmentation de l'OAT depuis 4 mois mettent à la peine les taux de crédit dont la hausse a désormais effacé les gains des deux années passées : seul un très bon dossier peut décrocher un taux inférieur à 4% sur la durée de 20 ans. On est encore loin des taux d'avant-crise quand ils dépassaient allègrement les 5%. Si le nouveau PZT permet de compenser la hausse des taux, sa portée reste limitée au seuil de 0,50% déjà atteint. L'unique levier pour financer son logement est d'allonger la durée d'emprunt qui a d'ores et déjà augmenté de 12 mois pour atteindre aujourd'hui 20,4 ans contre 19,4 ans en 2010 (données Empruntis). L'allongement de la durée d'emprunt n'est cependant pas extensible, les banques prêtes à octroyer des crédits au-delà de 25 ans sont rares.
Malgré des facteurs préjudiciables au pouvoir d'achat des ménages, l'achat immobilier reste un objectif tangible et l'acquisition de sa résidence principale le grand projet d'une vie pour la majorité des Français. Le ralentissement de l'activité au premier trimestre 2011est tout relatif, amplifié par la très bonne tenue du nombre de transactions fin 2010 : l'avis de réforme ou de suppression des aides avait accéléré la signature des contrats. Les changements attendus sur la fiscalité du patrimoine provoquent un certain attentisme de la part des épargnants pour le placement préféré qu'est l'assurance vie. En décidant de ne pas toucher à la fiscalité de la résidence principale (en cas de vente ou de transmission), l'Etat préserve la confiance des ménages et reste cohérent vis-à-vis des nouvelles mesures d'aides à l'accession.