Immobilier : la solution du prêt-relais.
Le marché de l'achat-revente avait souffert d'un blocage en 2009. La crainte d'une chute des prix des biens et les difficultés économiques induites par la crise financière avaient grippé ce secteur qui souffrait également des aléas désastreux du prêt-relais. Certains propriétaires ayant contracté un prêt-relais avant la crise se retrouvaient englués dans des difficultés financières à la marge du surendettement, car ils n'arrivaient pas à vendre leur premier bien. C'est en effet toujours mieux d'avoir vendu avant d'acheter un nouveau bien, mais faire coïncider vente et achat est souvent peu aisé, la solution du prêt-relais permettant de faire la soudure entre les deux démarches.
Le prêt ou crédit relais est un outil bancaire qui permet à l'acheteur-propriétaire d'acquérir un second bien avant d'avoir vendu le premier. La banque fait une avance sur la somme immobilisée représentée par le bien à vendre. Il s'agit d'un prêt, mais ce prêt se distingue des autres par le risque qu'il constitue : la banque prendra différentes précautions pour se prémunir du risque et au passage protéger son client.
Valeur du bien et montant du prêt
La banque va faire expertiser le bien mis en vente avant toute décision quant au prêt. Cette expertise permettra de situer le bien sur le marché et de juger de la cohérence du prix de vente demandé par le propriétaire. L'avance que la banque consentira ne représente jamais la totalité de la valeur du bien à vendre, mais un pourcentage qui oscille entre 65% et 80%. La plupart des établissements bancaires ne dépasse pas 70% de la valeur du bien, pourcentage qu'ils diminueront des éventuels crédits en cours si ce bien fait déjà l'objet d'un prêt immobilier. Le montant du prêt-relais est généralement conditionné à une promesse de vente qui va conforter la banque dans sa décision d'octroyer le crédit : la quotité peut alors atteindre 80% voire légèrement plus.
Durée du prêt et remboursement
La durée est très courte et ne dépasse pas 24 mois, période jugée suffisante pour vendre le premier bien. L'intérêt est de vendre au plus vite pour réduire le coût du prêt-relais, plus cher qu'un prêt classique. Le prêt-relais se présente sous trois formes :
- le prêt-relais à différé d'amortissement partiel quand les intérêts seuls sont remboursés sur la durée, la capital étant remboursé lors de la vente du bien ;
- le prêt-relais à différé d'amortissement total où capital et intérêts sont remboursés à l'issue du prêt un fois le bien vendu ;
- le prêt-relais adossé à un crédit immobilier classique où la vente du bien autorise un remboursement anticipé sans pénalité sur le crédit classique.
Ce dernier cas est la formule la plus couramment utilisée, car le taux est conforme au taux d'un prêt classique donc inférieur au prêt-relais sec (très coûteux car peu intéressant pour la banque) que les banques octroient généralement si leur client est certain de réaliser la vente dans un très court délai.
Comment alléger le coût du prêt-relais ?
Dans le cas où le crédit-relais est adossé à un prêt classique, si la vente du bien permet de solder la totalité du crédit-relais et qu'il reste du capital, la banque pourra autoriser le remboursement anticipé d'une partie du crédit classique servant à financer le second bien sans pratiquer d'indemnités de remboursement anticipé.