Immobilier : le démembrement comme outil de défiscalisation.

Le démembrement qui consiste à séparer la propriété d'un immeuble de sa jouissance pour la concéder à un tiers est un mécanisme juridique qui mérite attention. Peu usité, il permet pourtant de profiter d'avantages fiscaux et peut également offrir une rentabilité honorable sans les inconvénients liés à la location.

Le démembrement de propriété sépare le nu-propriétaire de l'usufruitier : le premier peut habiter le logement ou le louer pour percevoir des loyers, le second dispose du bien et peut décider de le vendre. Ce dispositif peut être mis en place pour transmettre un patrimoine (les parents achètent l'usufruit et les enfants la nue-propriété), mais aussi, et c'est ici une notion moins connue, pour le conserver. Dans ce cas, le propriétaire du bien immobilier profite d'exonérations fiscales auxquelles il n'aurait pu se soustraire en gardant la jouissance entière du bien.

Rappel sur le démembrement

Au nu-propriétaire l'obligation de travaux pour la conservation du bien, à l'usufruitier le devoir d'entretien. Les grosses réparations incombant au nu-propriétaire définies par le Code Civil concernent les murs (de soutènement et de clôture), les voûtes, poutres et toiture. Ces travaux peuvent faire l'objet d'avantages fiscaux (tous les dispositifs en cours tel le crédit d'impôt développement durable). Si l'usufruitier ne respecte pas son devoir d'entretien (tous les travaux hormis ceux précisés pour la nue-propriété), il peut être redevable des frais de réparations ou même se voir retirer son droit d'usufruit. S'il peut librement décider d'habiter ou de louer le logement, il doit en revanche respecter la destination du bien, à savoir ne pas changer le bail initial sans l'accord du nu-propriétaire. Au terme de l'usufruit, l'usufruitier ne peut réclamer de dédommagements pour les éventuelles améliorations qu'il aurait apportées au logement. Concernant les impôts locaux, si l'usufruitier occupe le logement, il devra s'acquitter de la taxe d'habitation, s'il le loue, il ne paie que la taxe foncière.

Défiscalisation

Dans le cas où le bien est loué par l'usufruitier, le nu-propriétaire n'a aucun revenu locatif à déclarer. Il peut imputer toutes les dépenses engagées au titre des grosses réparations sur ses autres revenus fonciers. Si le coût des travaux crée un déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur son revenu global à la condition que le démembrement résulte d'une donation ou dune succession entre parents jusqu'au quatrième degré. Dans le cas où l'usufruitier occupe le logement, aucune charge relative aux travaux ne pourra être imputée sur les revenus du nu-propriétaire. S'il loue le bien, l'usufruitier peut déduire de ses revenus fonciers les charges locatives et peut également bénéficier du régime des déficits fonciers. Seul l'usufruitier peut être imposé au titre de l'ISF.

Dans le cadre d'un démembrement entre parents et enfants (en viager), généralement l'usufruit cesse au décès du ou des parents ; le nu-propriétaire devient alors l'entier propriétaire du bien. Si le remembrement, c'est-à-dire la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété, est exonéré de taxe, la valeur de l'usufruit est intégrée dans la valeur totale de l'immobilisation qui sera soumise aux droits de succession.