Taux immobilier : le problème avec la hausse des taux.

Depuis novembre dernier, les taux de crédit immobilier ont entamé une remontée que certains ont qualifié de brutale. Les taux fixes qui avaient atteint leur niveau record en octobre ont gagné au bas mot un demi point en près de deux mois et continuent de grimper irrémédiablement en ce début de printemps. Le mouvement n'en est qu'aux prémices, les analystes prévoyant une hausse progressive mais ferme sur le reste de l'année 2011. L'incidence sur le crédit immobilier se traduit par un recul de la demande de prêts.

Le contexte économique explique cette hausse des taux de crédit à l'habitat. La remontée de l'OAT dès fin octobre et la politique européenne vis-à-vis des banques et leur refinancement impliquent le rehaussement des taux de crédit immobilier. Les établissements bancaires cherchent à reconstituer leurs marges, une démarche qu'ils entendent poursuivre au second semestre de l'année.

Avec une moyenne de 3,28% à fin 2010, le taux moyen s'établit aujourd'hui autour de 3,72%. Les prévisions tablent sur une augmentation moyenne d'un point sur l'ensemble de l'année 2011. La demande soutenue de prêts en 2010 s'était auto-alimentée par les excellentes performances des taux de crédit, performances historiques qui sont aujourd'hui totalement effacées par le sursaut brutal de ces cinq derniers mois. Les banques constatent un recul de la demande de prêts, certaines d'entre elles estiment par ailleurs que la tendance va perdurer sur l'année en cours.

Conjointement à la contraction des demandes de crédit immobilier, la Banque de France a constaté un durcissement des critères d'octroi. Avec la forte augmentation des prix des biens en 2010 et la remontée des taux de crédit, les emprunteurs se confrontent désormais à la rigueur bancaire : on se retrouve dans la situation de début 2099 quand les banques freinaient le crédit par des conditions d'octroi draconiennes.

Conséquence de la hausse des prix, ceux qui empruntent le font sur une plus longue durée : la durée moyenne d'un crédit immobilier s'établit à 217 mois, soit 8 mois de plus sur le dernier semestre. Le coût moyen d'un achat atteint 199 200€ contre 188 200€ un an plus tôt. Le renchérissement de biens et la hausse des taux portent un coup à la solvabilité des ménages et exclut les revenus modestes qui renoncent de fait à leur projet. On constate par ailleurs le retour des secundo-accédants sur le marché, ce qui influe sur la solvabilité des acheteurs. Ceux qui revendent un bien immobilier pour en acheter un second bénéficient d'un apport personnel plus important. Quant aux primo-accédants qui peuvent profiter du PTZ + depuis janvier, le dispositif aurait un impact plutôt limité sur la solvabilité qui ne gagnerait que 1,1% dans le neuf et seulement 0,6% dans l'ancien. Un maigre gain qui demandera à être confirmé quand il s'agira de dresser un bilan.